С начала 2009-го загородный рынок изменился чуть ли не до неузнаваемости. Во всяком случае, правила и закономерности, действующие на нем сейчас, довольно сильно отличаются от докризисных. Конечно, потенциальных потребителей очень интересует, чего ожидать в этом году, чего бояться и на что рассчитывать. И, в конце концов, что стоит покупать, а какой продукт, в силу его востребованности, постараться продать подороже.

Умеренный оптимизм

Прошлый год ознаменовался для загородного рынка сокращением количества новых проектов, скидками, перепрофилированием дорогих комплексов в демократичные, а также выходом в лидеры предложения такого продукта, как участки без подряда. Если в 2008 году появилось 112 новых поселков разных форматов, то в 2009-м году — лишь 35, причем 70% — это участки без подряда, сообщает ГК Sawatzky. Спрос на готовые дома сократился по сравнению с 2008 годом в 2-2,5 раза. Цены снизились в среднем на 15% в экономклассе и в элитке, а в переоцененном прежде бизнес-классе — более чем на 25%. По ряду проектов снижение оказалось и куда более значительным – 40-50%. С начала 2010-го ситуация выравнивается, спрос постепенно растет — а вместе с ним и цены. Правда, это касается только востребованных объектов (к которым относится наиболее качественное готовое жилье, преимущественно экономкласса).

За февраль объем предложения пополнился проектами верхнего ценового сегмента, однако и там, в полном соответствии с тенденциями прошлого года, предлагаются участки без подряда. В частности, на рынок вышли поселки «Ближнее Покровское» (12-й км Киевского направления), «Семья» (12-й км Осташковского шоссе), «Дубовая роща» (30-й км Киевского шоссе), «Московское море-2» (97-й км Ленинградки). «В настоящий момент рынку подходит определение «стабильно растущий» — увеличивается спрос, а вместе с ним и цены. Спрос в основном формируют владельцы малого и среднего бизнеса, топ-менеджмент крупных компаний, стали заметны также спортсмены и работники искусства», — рассказывает Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». «Сегодняшнее состояние рынка и экономики позволяет ожидать возобновления тенденции роста цен, хотя вряд ли он окажется значительным, — считает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood. — Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка не будет, при этом продолжится тенденция вымывания качественных объектов». Результатом, скорее всего, станет изменение структуры предложения и разная динамика цен – качественные объекты, в связи с их ожидаемым дефицитом, будут дорожать быстрее. При этом, отмечает Т. Сайфутдинов, повышение среднего показателя пойдет гораздо медленнее, ведь качественных, востребованных проектов будет все меньше.

Земельные новости

Участки без подряда остаются самым востребованным продуктом, несмотря на возросший интерес к готовым домам. Как рассказывает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, сейчас участки стоят от 200-300 тыс. руб. (50 км от МКАД и далее) до десятков миллионов долларов (Рублевское и Новорижское шоссе в пределах 10-километровой зоны). «Если на расстоянии до 10 км от МКАД сотка стоит не менее 300-350 тыс. руб., то в поясе 10-30 км — около 100-300 тыс., в зоне 30-50 км — 40-150 тыс., а за 50-километровой отметкой, как правило, — не более 40-50 тыс. руб.», — говорит эксперт. По данным специалистов коммуникационной группы «Земер», в феврале средняя стоимость сотки на первичном рынке составила 298 492 руб., на вторичном – 206 165 руб. Такой разрыв аналитики объясняют большим выбросом на вторичный рынок дешевых участков за пределами 50-километровой зоны, а также выводом новых поселков без подряда бизнес-класса.

Землю на границе Московской области, как правило, приобретают менеджеры средних (по размеру) компаний. «Еще одна значительная прослойка покупателей — представители малого и среднего бизнеса. У них хорошо развиты предпринимательские и организаторские навыки, поэтому они предпочитают участки без подряда участкам с подрядом, — рассказывает И. Ануров. — Возраст, как правило, — 30-45 лет. Молодежь до 30 обычно еще копит деньги на первое жилье, на участок мало у кого есть деньги. Граждане старше 45 зачастую опасаются покупать участки без подряда, ведь до его превращения в полноценное домовладение потребуется определенное количество труда, времени и денег, а в таком возрасте к этому готов далеко не каждый». По прогнозам «Земер», весной рынок земли ожидает традиционное оживление, но говорить о преодолении кризиса пока преждевременно.

Полезные рекомендации «Сейчас имеет смысл потратить время на то, чтобы сделать свою землю максимально юридическим чистой: оформить право собственности, получить кадастровый паспорт и градостроительный план (иначе после возведения дома не исключены сложности со сдачей его в эксплуатацию), — дает советы продавцам В. Васипёнок, менеджер проекта www.geo-garant.ru. – К большому участку, который в будущем планируется продавать в розницу, стоит подвести инженерные коммуникации. В результате рыночная стоимость площадки автоматически повышается. Если все это сделать, то в разгар сезона, когда начнется повышение цен на землю, такой участок получится продать с выгодой в несколько десятков процентов».

Как считает А. Гусев, в 2010-м спросом будут пользоваться проекты с уникальной составляющей (архитектурной, ценовой). «В 2009 году не хватало качественных объектов эконом- и бизнес-класса стоимостью $200-250 тыс., расположенных недалеко от города (до 30 км). Именно такие предложения будут наиболее популярны в этом году. Спрос начнет смещаться с участков без подряда к готовым таунхаусам и небольшим домам (100-150 кв. м) в организованных поселках с необходимым набором социально-бытовой инфраструктуры (школа, детский сад, магазины, спортивные и рекреационные объекты) и хорошей транспортной доступностью», — прогнозирует эксперт. Одним словом, востребованным станет то, чего пару лет назад на подмосковном рынке было днем с огнем не сыскать. В целом рост цен на загородку составит 10%, максимум 15%, причем основное подорожание придется на 2-е полугодие, считает Т. Сайфутдинов.

Источник: http://www.geo-garant.ru