Востребованность «дна»

Все предыдущие годы загородная недвижимость проявляла себя как наиболее активный сегмент рынка недвижимости. Реализовывались интересные проекты коттеджной застройки, появлялись новые форматы жилья – таунхаусы, дуплексы, виллы, усадьбы, развивалась загородная инфраструктура с торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами, детскими образовательными учреждениями, транспортными развязками. Жить за городом, как и сто лет назад, для россиян вновь стало модным, и, по сути, вне мегаполисов сформировался свой жизненный уклад, особая социальная среда.

Прошлый год внес свои коррективы в экономику не только стран, но и отдельных семей. Кризис так или иначе повлиял на покупательную способность большинства населения. Не остался в стороне и рынок недвижимости. Какую тактику избрали основные игроки-профессионалы – инвесторы, девелоперы, риэлторы? Каковы перспективы развития комфортной загородной жизни? Реальная ситуация на рынке недвижимости: временное затишье или глубокий кризис? Возможно ли резкое смещение покупательских предпочтений? Как отреагируют на эти изменения застройщики? Какова судьба уже заявленных уникальных проектов? На чем будут экономить девелоперы и как это скажется на покупательском спросе? Вопросы, вопросы, вопросы… Ответы на некоторые из них вместе с руководителями и специалистами компаний мы попытались найти.

Новорусское раскулачивание

«В силу специфики нашего бизнеса мы не так зависим от банков, как застройщики, например, коммерческой недвижимости или многоквартирных домов, – считает Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group. – Бизнес-центр или жилая высотка – это единый объект, требующий финансирования в десятки миллионов долларов, которые обязательно нужно проинвестировать, прежде чем объект примет своих обитателей. А коттеджный поселок – это совокупность мини-объектов (дом + участок), каждый из которых заселяется вне зависимости от динамики продаж и строительства поселка в целом».

По его мнению, кризис на рынке девелопмента не носит всеобъемлющего, системного характера. Он коснулся только тех компаний, которые строили свои бизнес-модели на дешевом западном финансировании. «Многочисленные конференции, проходившие в последние два года, учили девелоперов не тому, как строить дешево и качественно, а тому, как эффективно «раскулачить» какой-нибудь западный инвестфонд на сотню миллионов долларов либо организовать дешевый облигационный заем, – делает вывод Вячеслав Ширяев. – Большинство девелоперов набирали долги для накачки портфеля проектов и, соответственно, капитализации – в надежде на скорое IPO. Крах этой модели я считаю большим событием для рынка, причем со знаком плюс. Уверен, что в ближайшие годы будут конкурентоспособны те компании, которые ставят во главу угла эффективность и располагают портфелем идей, а не доступом к дешевому фондированию».

Об этом говорит и Валерий Лукинов, директор департамента управления федеральной девелоперской сетью холдинга RODEX Group, председатель Комитета загородной недвижимости РГР: «Кризис «чистит» рынок. Происходит своего рода естественный отбор, где выживают только наиболее сильные – те, кто не увлекался привлечением кредитов, кто правильно рассчитывал силы и присутствовал в разных сегментах рынка, кто в качестве территорий освоения рассматривал не только Московскую область, но и другие регионы страны и успел создать девелоперские сети». «Нынешний период позволит произвести массовую селекцию эффективных собственников, которые завоюют доверие покупателей путем предоставления дополнительных гарантий сохранения инвестиций покупателей, на собственные средства достроив и сдав в эксплуатацию концептуальные поселки, насыщенные социальной и инженерной инфраструктурой», – заключает он.

«Наиболее надежными инструментами сбережения средств являются лишь качественные проекты известных, опытных девелоперов», – подчеркивает Дмитрий Таганов, директор Аналитического центра компании «ИНКОМ».

«Никогда не шла во вред человеческому организму медицинская процедура – пускание крови, ведь именно «свежая кровь» его только оздоравливает, – проводит образные сравнения Александр Дьяченко, директор департамента развития компании Welhome. – Наступило благоприятное время для оздоровления целой отрасли – рынка недвижимости. Об этом говорит хотя бы тот факт, что между застройщиками и риэлторами налаживается конструктивный диалог».

Востребованность «дна»

«Однако кризисная точка еще не преодолена, – утверждает Александр Илюхин, генеральный директор компании «Апрель». – В данный момент каждый из участников рынка все еще занят исключительно своими проблемами. Застройщики обеспокоены тем, чтобы рассчитаться по кредитам, завершить начатые проекты. Риэлторы при резком сокращении объемов продаж пытаются наладить взаимоприемлемые отношения с успешными застройщиками. Покупатели и вовсе избрали выжидательную позицию: когда же рынок упадет окончательно, когда же мы ощутим его реальное дно?»

«Востребованность этого пресловутого дна – наиболее актуальная тема, она поднимается и на страницах прессы, и с экранов телевидения, и в большинстве экспертных оценок, – подтверждает Евгений Иванов, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба». – Идет психологическое нагнетание страстей: вот-вот, стоит еще подождать – и рынок окончательно рухнет! Мне кажется, стоит трезво оценить ситуацию с участием всех заинтересованных сторон – строителей, финансистов, риэлторов, учесть отечественный и зарубежный опыт, обратить внимание на макроэкономические показатели. И только это поможет выработать сценарий развития рынка, определенные правила игры, где эмоциям – не место».

Естественно, все усилия девелоперов направлены на стимулирование спроса. Причем используются как ценовые (скидки), так и неценовые (гарантии, рассрочки, кредитование покупателя) методы. Как бы то ни было, все эксперты советуют в условиях финансового кризиса никому не паниковать: одним завершать строительство уже начатых проектов, а другим – внимательнее присматриваться к предложениям, выбирая те загородные поселки, что будут гарантированно возведены и в эксплуатацию сданы в полном объеме, т.е. вместе с инженерными сетями, инфраструктурой, подъездными путями и т.д.

«Когда «нефтяная пена» слетела с цен на недвижимость, выяснилось, что покупатель у нас разный и его надо любить, – рассуждает Александр Дьяченко. – В связи с этим явно возрос профессионализм риэлторов, ведь усредненный подход к клиентам тут вряд ли подходит, а стало быть, надо включать множество доселе неизведанных способов общения с покупателем. Работой стали дорожить, за «корону» крепко держаться». Рынок стал другим. Но означает ли это, что он, ориентированный исключительно на покупателя, который, чувствуя себя полноправным хозяином положения, диктует свои условия, «прогибается» перед любым клиентом? А ведь мы действительно долгое время формировали образ профессионалов, выстраивали цивилизованные отношения всех участников процесса купли-продажи недвижимости, радовались, что наконец-то достигли разумного баланса интересов и отдельной личности, и бизнеса, и государственных структур. Наступили другие времена. И другие нравы?

Посторонним вход разрешен

«Миллионеров стало меньше – факт очевидный, – размышляет Алексей Сидоров, директор по развитию компании Kalinka Realty. – Но вот при некотором снижении объемов продаж количество сделок у нас не уменьшилось. Покупатели есть, и спектр их интересов значительно расширился». В то же время несколько скептическую позицию относительно спроса на загородное жилье занимает Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: «Покупатели «загородки» могут оказаться менее активными, так как приобретение «второго дома» отложат до лучших времен. Таким образом, ликвидность этого сегмента будет не больше, чем городской недвижимости. Отличие их заключается еще и в том, что на квартирном рынке основная часть сделок придется на обмен и на приобретение жилья экономкласса. На загородном рынке сделки будут равномерно «размазаны» по всем сегментам (эконом, бизнес, элита), причем их будут совершать люди, у которых есть живые деньги».

Возможны ли компромиссы в условиях жесткой ценовой конкуренции? Какими могут быть скидки нынешним покупателям? Не уронят ли эти вынужденные послабления – а говорят уже о дисконте в 40–50% – рынок? Не подтачивают ли они установившийся ценовой баланс изнутри? «Так называемая оптимизация продаж – палка о двух концах. С одной стороны, это в какой-то степени способствуют реализации проекта, с другой – приводят к финансовым потерям. Оговорюсь: если только это не делается с репутационными целями и потому возможные убытки не заложены в бизнес-плане, – высказывает свои соображения Антон Фаталибеков, директор по маркетингу Инвестиционной группы «Жилторг». – Мой совет: оптимизировать работу самого отдела продаж, в частности, привлечь свободных риэлторов, которых сейчас много на рынке труда».

«Да, но вот хороших маркетологов, к сожалению, как не было, так и нет. Как и единого центра сбора, обработки и передачи объективной информации по всем направлениям, – считает Алексей Сидоров. – Полагаться приходится на собственные созданные структуры, знания и опыт сотрудников компании. Мы попытались объединить усилия некоторых коллег при реализации ряда знаковых объектов. Убедились, что консолидация – лучший способ не просто выжить в нынешних условиях, но и успешно заниматься бизнесом».

Времена не выбирают…

«Изменение цен происходит лишь в двух направлениях – вверх или вниз, – продолжает тему Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. – Конечно, нынешняя кривая устремилась вниз. Но это касается обобщенных показателей. Тем не менее, качественный продукт всегда пользовался спросом, это эксклюзивный, штучный товар. Думаю, что дорогой сегмент всегда будет востребован и на него никак не повлияют внешние факторы».

Очевидно, что у многих объектов увеличатся сроки экспозиции. И коснется это всех сегментов загородного жилья. А раз жилые помещения стоят невостребованные, в них не вдохнули жизнь, значит, через пару лет они устареют и морально, и физически. О количественном росте обращений в агентства говорят многие участники рынка. Но вот что представляет собой эта категория «интересующихся»? Из кого сформировалась – тех, кто до сих пор не успел приобрести недвижимость, кто решил только сейчас пристроить свои сбережения, кто получил доход с продажи лишнего имущества и теперь в поисках очередных хороших предложений?.. Как бы то ни было, но пул покупателей сохраняется, а стало быть, рынок продолжает развиваться.

«Количество предложений готового ликвидного жилья так или иначе будет сокращаться, и ожидание «лучших времен» большинством покупателей лишь приведет к ситуации, когда желаемую скидку они смогут получить при весьма ограниченном предложении готовых домов в ликвидных поселках. Будет поздно: если после суженного до минимума выбора не будут удовлетворены запросы искушенного человека, то воплощение индивидуальной мечты придется отложить в лучшем случае на три-четыре года. Это срок реализации загородных проектов. При непременном условии, что стартуют они в наше непростое в финансовом отношении время», – предупреждает Валерий Лукинов.

«Времена не выбирают: в них живут и умирают» – этими известными словами поэта можно охарактеризовать взгляд на происходящее Нури Катца, президента компании CENTURY 21 Россия. «Похожую ситуацию проходили в отдельных странах. В Японии, например, во время «потерянной декады» (1992 год) цены упали на 80%. Да и в новейшей истории России наблюдались кризисы – с 1988 по 1993 годы, с 1998 по 2003 годы… Их цикличность, как видим, пять лет. Цены за этот период резко падали, а потом снова возвращались к своим «истокам». 2008-й год. И вновь неблагополучная ситуация, совпавшая с мировым финансовым кризисом, – говорит Нури Катц. – На опыте учатся, а значит, эмоциональная составляющая не должна заслонить логику. И прежде всего, в удержании прежних цен на недвижимость. Когда продавцы и покупатели поймут, что новая стоимость жилья и есть рыночная, они и вести себя станут адекватно. Есть такое выражение «Если вы выигрываете, то делайте все в прежнем режиме, но когда проигрываете – меняйте все». К сожалению, большинство участников рынка живут прошлым и не учитывают сегодняшние реалии. А они требуют иного отношения, иных подходов в деятельности. Рынок-то как был, так и остался, он никуда не делся!»

Источник: http://www.geo-garant.ru