Города расширяются. Обрастают пригородами, дачными поселками… Кто-то выбирает жизнь на природе потому, что может себе это позволить. Кто-то, наоборот, покупает квартиру в Подмосковье потому, что лишь ее позволить и может. Однако до недавнего времени возводимые коттеджные поселки относились преимущественно к бизнес- и премиум-классу. Влияние кризиса на рынок загородной недвижимости анализируют эксперты «Московского бизнес-клуба»: Татьяна Бриккер, генеральный директор «БЕСТ-недвижимость. Отделение на Щепкина»; Павел Иванушко, генеральный директор СК «Отечество»; Сергей Козловский, президент корпорации «ИНКОМ»; Роман Лазарев, генеральный директор ОАО «Первый земельный магазин»; Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood; Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»; Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости».

Рынок жив

«На загородном рынке кризис сказался сильнее, чем на городском, — считает Т. Бриккер. — Дом приобретается чаще всего как второе жилье и не является предметом первой необходимости. Продать его по докризисным ценам сегодня невозможно, дешевле – не имеет смысла». И все же постепенно рассматриваемый рынок оживляется. «Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения элитных объектов – таунхаусов и коттеджей в клубных поселках – достигнет докризисного уровня. Однако благодаря стабильному интересу потребителей к предложениям категории «первый дом» цены на подмосковную недвижимость в сегментах бизнес и де люкс ощутимо снижаются», — говорит Р. Лазарев. Оживает и страхование загородного жилья. По мнению П. Иванушко «домовладельцы опасаются кражи, залива при аварии системы отопления и водоснабжения и, конечно, пожара. Современное здание в охраняемом поселке, с современной системой коммуникаций и пожарной сигнализацией – вот портрет идеального с точки зрения страховой компании дома. Если отсутствует один из элементов, стоимость страхования будет повышаться».

Участки без подряда

Также одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – продажа участков без подряда. По выражению М. Литинецкой, это спасательный круг для девелоперов: «В условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются средства покупателей». С коллегой согласен В. Яхонтов: «Девелоперам не хватает финансирования, чтобы создавать прибавочную стоимость, а реализация земли без подряда дает возможность получить быстрый денежный поток. Данный продукт устраивает и клиентов, хотя сроки строительства (завершения поселка) оказываются значительно больше». При этом, отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.

Плюсы участков без подряда для потребителей очевидны. Такой участок становится долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в сооружение дома «здесь и сейчас», можно самостоятельно решать, когда и как строить (Р. Лазарев). Подобный формат дает многим людям шанс осуществить свою мечту и обзавестись жильем в ближайшем Подмосковье (С. Козловский). Покупатель может самостоятельно контролировать процесс строительства (Т. Бриккер). Также появляется возможность создать дом по собственному вкусу, не придерживаясь общей концепции застройки (Ю. Хлестаков). Кроме того, приобретение участка без подряда предполагает поэтапное внесение средств (Ю. Хлестаков, Т. Бриккер). Однако есть у подобной практики и недостатки. К примеру, высокий риск невыполнения обязательств по подведению коммуникаций со стороны девелоперы (В. Яхонтов). Опасность оказаться в окружении недостроя или зданий неприятной архитектуры (Ю. Хлестаков). Невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению (Т. Бриккер). Трудоемкость процедуры контроля строительства (Т. Бриккер). Ю. Хлестаков также предупреждает, что продажа участков без подряда может дискредитировать рынок, способствовать появлению «шанхаек» и недостроев.

Курс на эконом

Одна из наиболее очевидных тенденций последнего времени — удешевление загородных проектов. Вот что говорит С. Козловский: «Раньше девелоперы предлагали объекты одной ценовой категории. Теперь требования потребителя изменились, под эти требования изменился и продукт. Еще год назад покупатели почти не рассматривали участки площадью 6-8 соток (предпочитая 10-15), а девелоперы и риелторы думали, что этот формат и вовсе уйдет с рынка. Сейчас все иначе. Похожая ситуация складывается и с размерами жилья — до кризиса домов площадью 150 кв. м фактически не было».

Стоит ли ожидать в связи с этим конкуренции между комплексами экономкласса и квартирами в многоквартирных домах? «Развитие загородного экономсегмента сдерживало то, что при строительстве бизнес- и премиум-объектов девелоперы выходили на большую доходность. Поскольку сейчас уровень рентабельности выровнялся, увеличилась привлекательность экономкатегории: доход тот же, а вложений требуется значительно меньше», — считает В. Яхонтов. По мнению С. Козловского, «крупные недорогие поселки, которые можно с полным правом назвать малоэтажными жилыми комплексами экономкласса, уже есть – например, те же наши проекты «Маленькая Шотландия» или Novoрижский, где поселятся тысячи людей. По сути, такие проекты становятся естественным продолжением «большой Москвы». Процесс расширения столицы неизбежен, нынешний кризис может его несколько замедлить, но не остановить». Росту популярности недорогих загородных резиденций должна способствовать и централизация офисной недвижимости в столице, полагает М. Литинецкая. А вот Т. Бриккер уверена, что малоэтажные комплексы экономкласса не могут стать альтернативной многоэтажным домам, так как практически полное отсутствие инфраструктуры делает проживание в них достаточно дорогим. Кстати, по словам В. Яхонтова, развитие малоэтажного строительства сегодня сдерживает именно отсутствие образовательных учреждений.

«Недорого» — понятие растяжимое

Нет у экспертов единодушия и в вопросе, какими именно должны быть недорогие загородные комплексы. Например, Т. Бриккер считает, что таунхаусы в нашей стране спросом не пользуются. А по мнению В. Яхонтова, отношение к таунхаусам после кризиса изменилось — сегодня это один из наиболее востребованных продуктов. Большинство экспертов невысоко оценивают перспективы мезонетов (двух- или четырехквартирных малоэтажных домов). Такая недвижимость не особо выгодна для покупателей: приходится платить за подъезды и лестницы, которые являются общими с соседями. А вот Ю. Хлестаков, напротив, считает, что подобный формат достаточно перспективен: «10 соток, две секции по три этажа, три квартиры на этаже. Электричество магистральное, водоснабжение — скважина, канализация — септик. В итоге получаем существенную экономию на коммуникациях, что в свою очередь позволяет вывести на рынок более дешевый продукт. Правда покупателям впоследствии придется за свой счет содержать и эксплуатировать все локальные сети». Очевидно одно: идеального формата не существует. Возможно, успех за комплексами, которые, предлагают выбор разноформатных объектов. М. Литинецкая приводит в пример поселок «Мечта» (23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), где предполагается возведение квартир коттеджей и таунхаусов. И все эксперты сходятся во мнении, что загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

***

Итак, говорят аналитики, загородный рынок оживает, хотя, возможно, и отброшен назад. По словам С. Козловского, выстояли наиболее динамичные компании. Новых игроков не появилось. Доходность проектов снизилась, приблизившись к европейскому уровню. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласны работать и за 10-15%. Подешевев почти на 40%, недвижимость стала более доступной. И это – главный итог 2009 года.

Источник: http://www.geo-garant.ru