Резерв падения цен на земельные участки ЕЩЁ НЕ ИСЧЕРПАН

Валерий Шумилин, являющийся президентом ГК «Партнеры земли» в собственном интервью рассказал, какие перемены имели место на земельном рынке столичного региона с момента прихода кризиса в Россию, в какой момент рынок опуститься на дно, и какие тенденции и перспективы развития ждут нас.

Оценка ситуации на рынке земли ЦФО и в области.

По оценке экспертов в результате кризиса активность на рынке земельных участков в ЦФО упала на 30 процентов. А вот ценовая политика пришла в норму. Опуская всякие подробности, ранее земельные участки были сильно переоценены, а сегодня мы видим вполне адекватную рыночную стоимость, да и сам рынок стал более упорядоченным.

Рыночные предложения.

Объем предложений земельных участков в столичных регионах сегодня оценивается примерно в 140 тысяч гектаров, что в 1,5 раза больше, чем в начале года. Следует отметить, что 90 процентов земельных участков имеют сельскохозяйственное значение. Именно за счет этой земли и был инициирован рост предложений в нынешнем году. Остальная земля – это поселения и промышленные земельные участки. С начала февраля минувшего года объем предложения показывает стабильный рост. Преимущественное количество составляют сельскохозяйственные земельные участки. Сегмент промышленного строительства занимает не более 5-ти процентов в ЦФО от общего объема всех предложений. Наибольшее количество такой земли в Калуге, она развивается вместе с производственным региональным сектором. В определенных регионах уровень спроса на данный сегмент практически нулевой. Несложно отыскать подходящую землю и перевести её в нужную заказчику категорию. Сегодня наиболее интересным предложением является земля под жилстрой.

Корректирующие изменения в ценовом спектре в результате кризиса.

Изменяющаяся ценовая динамика является весьма нестабильной. Это может быть инициировано или постоянными переменами объема предложений, которые влекут за собой изменение цен, либо весьма значительной дифференциацией рыночного предложения. В некоторых регионах цены падают, а в некоторых идут вверх. Столица России и административные центры оказывают небольшое воздействие на данный процесс. Чем ближе областной центр находится к Москве, тем меньше падение цен на землю. Изначально, это имеет отношение к земельным участкам под индивидуальное и этажное строительство. В большинстве городов с приходом кризисной ситуации цены на землю упали от 30-ти до 70-ти процентов.

Например, в Брянском регионе земельные участки упали в цене на 30 процентов, а в Воронежском на 20 процентов. Самое значительное падение цен на землю отмечается в Ярославском регионе – почти на 50 процентов. В Тульском и Орловском регионах цены упали на целых 80 процентов. Сегодня легко можно найти предложение со всем коммуникационным оборудованием в ближайшей области в пределе населенного пункта не дальше 25-ти километров от Москвы за 6 тысяч долларов сотка.

Когда рынок земельных участков достигнет дна?

Дно на земельном рынке было достигнуто еще в начале лета минувшего года. На сегодняшний день по оценке аналитических экспертов цены на земельные участки остановились, а по некоторым регионам можно наблюдать стабильный и действенный рост. В разных рыночных отраслях данный процесс происходит по-разному и с разной динамикой. Если говорить о столичном административном регионе, то здесь резерв падения цен еще существует, так как местный рынок развивается весьма конъюнктурным и спекулятивным образом. Цены на земельные участки, как правило, зависят от количества денежных средств, которые готов заплатить потенциальный покупатель. Региональные рынки зависят от материальных затрат на земельные участки, и, разумеется, от рентабельности, которую может приносить земля. Именно в результате этого ценовая политика может отличаться от столичной области в несколько раз.

По сегодняшней оценке спектра предложения, эксперты наблюдают снижение цен на земельные участки поселений под жилищное строительство до 70-ти процентов, но и эти цены являются весьма отдаленными от начальных цен приобретения земли и финансовых затрат на её формриование и развитие.

Современные рыночные тенденции.

Одной из интереснейших современных тенденций является рост уровня спроса на земельные участки в непосредственной близости к административным центрам. На сегодняшний день, в столичных регионах отмечается тенденция, которую эксперты наблюдают уже не один год в Подмосковье и миллионных городах. Например, в городе Тула, в Орле, Брянске и Тамбове пригородные земельные участки не развиваются. В настоящий момент в результате интенсификации сельскохозяйственной сферы в России административные центры начинают притягивать народонаселение, как когда-то столица и другие крупные центры. Многие приезжают в областные центры из ближайших сел и провинций. Миграция постоянно увеличивается, а так как в регионах центрального федерального округа почти не осталось дешевой жилой недвижимости, то многие застраивают земли в непосредственной близости к этим городам.

Действия собственников по отношению к активам в кризисной ситуации.

Доподлинно известно, что существуют определенные направления и зоны, находящиеся в непосредственной близости к крупным городам являются очень интересными предложениями. Здесь надо принимать во внимание градостроительные планы, приближенность к столице во многом определяет будущие перспективы этих земель. Эта земля, как правило, предназначена под малоэтажное строительство и рекреации. Границы центрального кольца в перспективе будут являться определяющими факторами интереса строительных компаний. По оценкам экспертов, земли за центральным автомобильным кольцом будут использоваться только на 20 процентов от всех проектов. Эти земельные участки не представляют значительного интереса для столичных бизнесменов с точки зрения автотранспортной доступности, исключением являются зоны, расположенные у крупной воды. Некоторые территориальные земельные участки, где планировалось построить серьезные проекты недвижимости элитного класса, вряд ли будут реализованы и, чаще всего, будут проданы иным владельцам, или будут реализованы как земли без подряда с уменьшением строительной классификации.

Планы по формированию проектов дальних дачных поселков в ближайшем будущем вряд ли будут актуальными. Собственники, относительно кредитной нагрузки будут продавать эти земельные участки только для того, чтобы закрепить экономический результат, или попросту избавиться от земельных наделов, дабы урегулировать свои реальные проблемы. Многие идут на такие действия, чтобы спокойно заниматься сельскохозяйственным производством или для того чтобы реализовать земли без подряда. Однако даже в кризисной ситуации можно реализовать поселок, включающий в себя более 200 домов эконом класса, если такая классификация имеет отношение к столичной области. Если владелец не обременен кредитной линией, то ему в данной ситуации абсолютно не эффективно расставаться со своими активами сегодня. С точки зрения оценочных экспертов, время экспозиции загородных поселков может составлять более 10-ти лет. Элитный и бизнес сегменты всегда будут востребованы на «Рублевке», новом Рижском направлении, и вблизи столицы, не далее 7-ми километров. Наверняка, туда будут входить структуры с государственной поддержкой, у которых есть серьезные средства, и инвестиционные партнеры из-за рубежа. Крупные банковские учреждения создают специализированные девелоперские отделы, и заложенные земельные участки начинают переходить в их собственность.

Влияние новых законодательных инициатив на развитие земельного рынка.

Если рассуждать о ближнем Подмосковье, то здесь земельные участки всегда будут востребованы. Всегда и в любой ситуации будут методы их перевода через генеральный план или его актуализацию. Но наверняка, все это будет делаться очень долго. Если ранее перевод земельного участка мог продолжаться 3 года, то сегодня это может продолжаться целых пять лет. Как будут развиваться областные центры, так будет развиваться и рынок земельных отношений вокруг них. Недавно принятый законопроект, увеличивающий период неизменной подготовки генерального плана на 3 года, позволяет избавиться от многих сложностей, которые имели место при упрощенном виде перевода. Следует отметить, что упрощенный перевод является частной договоренностью собственника земли с руководящим составом разного уровня, а генеральный план это публичный элемент.

Новый законопроект.

Тем потенциальным покупателям, которые приобретали земельные участки в спекулятивной цели, новый законопроект принесет некоторые сложности, потому что, владельцы не планировали вкладывать в них серьезные денежные средства для дальнейшего развития. Сегодня вряд ли кто-то купит эти сельскохозяйственные участки. Многие планируют на 10, а иногда и на 20 лет, понимая, как сильно будет востребована земля, поэтому понемногу переводят, занимаются проведением коммуникаций и так далее. В этом и заключается разница между собственником и девелопером. Земля сельскохозяйственного значения нуждается в обработке. В будущем году следует ждать всплеска сельскохозяйственного производства в области, так как земельные участки там скупались в спекулятивных целях.

Отношение спроса к предложению на сегодняшнем рынке.

На Подмосковном рынке уровень предложения в 4 раза превышает уровень спроса. В регионах уровень предложения весьма слабый. Уровень спроса и предложения оценить весьма проблематично, но соотношение является обратным. Тех, кто желает приобрести наделы вблизи административных центров огромное количество, а вот предложений, как всегда нехватка. Соглашений с большими земельными участками по 50 гектаров и выше очень мало. Редко бывают соглашения с переходом заложенной земли другим владельцам. Ликвидные земельные участки сегодня в основном находятся в ближайшей области. На Подмосковном рынке работает немалое число девелоперов и инвестиционных предпринимателей, но их остается, как правило, не более 30-ти процентов от общего числа. В областях земельный рынок является вменяемым и понятным.

Есть ли выгода в земельных инвестициях?

Если это отвечает девелоперскому сегменту бизнеса, то прекрасно, но в этом случае, земля должна отвечать плановым объемам жилищного строительства. Сегодня начинают появляться увлекательные предложения. Не выгодно инвестировать средства в земельные участки и рассчитывать на то, что они в своем начальном состоянии вырастут, даже если взять ее по наименьшей цене. Отметим, что подобные земельные участки придется осваивать не менее пяти лет, а на других необходимо будет развернуть сельскохозяйственное производство. Государственный фонд поддержки жилищного строительства указывает дистанции и зоны, которые могут входить в развитие города. Если город является миллионным, то зона развития составляет, как правило, тридцать километров. Если в городе проживает меньше миллиона жителей, то зона составляет, соответственно пятнадцать километров.

Ну а если городок совсем маленький, с населением, скажем 200 тысяч, то это зона не будет превышать пять километров. Если вам предложили земельный участок под будущее строительство, в непосредственной близости к городу Тула в 30-ти километрах, то вряд ли вы можете рассчитывать, что на этой земле можно будет развить сферу строительства. Как дачный участок он не будет представлять серьезного интереса для жителей Тулы. Если земельный участок по планам городского строительства попадет на ближайшие годы в генеральный план, то лучше покупать уже переведенные земли и развивать их маленькими участками.

Рынок еще живет и развивается, невзирая на кризис.

По единому мнению экспертов рынок пока еще живет. И сегодня пришло время грамотно присмотреться и выбрать увлекательные предложения. Если приобретать доли и переделывать их под земельные участки, то спустя пару лет на выходе из кризисной ситуации вы будете обладать готовым ликвидным предложением. Сегодня можно найти недорогие предложения, которые будут являться очень выгодными. Маленькие земельные участки до 10-ти гектаров эконом класса и сегодня неплохо реализуются. Существуют определенные сегменты, в которые выгодно зайти именно сегодня.

Источник: http://www.geo-garant.ru