Минэкономразвития РФ внесло в Правительство проекты ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ, «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «О приватизации государственного и муниципального имущества» , «Об ипотеке (залоге недвиж.)»

В пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» , Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано:

Представленный законопроект разработан в целях создания в РФ правового регулирования отношений, возникающих при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственниками зданий, строений сооружений на право собственности или аренды. Законопроект разработан в целях обеспечения экономических интересов государства и местного самоуправления, покупателей земельных участков, арендодателей и арендаторов, а также в целях реализации положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Предметом регулирования законопроекта является установление в земельном законодательстве:

• порядка определения выкупной стоимости земельных участков,
• определения ставок арендной платы, обязательных требований к договорам аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения;
• перенос срока окончания переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или права аренды.

Общий порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений установлен статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

При переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности, цена земли устанавливается субъектами Российской Федерации в границах от трёхкратного до тридцатикратного размера ставки земельного налога, в зависимости от численности населения в поселениях.

Хотя количество сделок купли-продажи приватизированными предприятиями государственных и муниципальных земель в 2002 г. существенно возросло, оно по-прежнему остается очень низким и не соответствует поставленной задаче скорейшего формирования единых объектов недвижимости.

Установленный подход к определению размера платы за переоформление права постоянного (бессрочного пользования) на право собственности является одним из факторов, сдерживающих формирование частной собственности на землю. Ежегодная индексация ставок земельного налога приведет к ситуации, при которой плата за переоформление в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ может возрастать неограниченно, что сдерживает приватизацию земельных участков.

Практика приватизации земельных участков позволяет заключить, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 году приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах.

Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации выкупная цена равна максимально допустимой кратности ставок земельного налога. Например, выкупная цена, равная максимально допустимой федеральным законодательством кратности ставок земельного налога, установлена в Рязанской области, в результате чего в области средняя цена выкупа земельного участка площадью 1 гектар составляет более 4 млн. руб. (без учета НДС). При таких условиях в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участков (банки, казино, АЗС, рынки). Удельный вес подобных земельных участков невелик. Это подтверждается поступившими заявками на выкуп земельных участков – в большинстве случаев площадь выкупаемого земельного участка составляет менее 0,2 га. Большинство представителей среднего и крупного бизнеса на сегодняшний момент не заинтересованы в приватизации земли по установленным в области ценам.

Суммарная стоимость земельных участков, подлежащих приватизации собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, рассчитанная исходя из установленных на сегодняшний день выкупных цен составляет: в Иркутской области 10507992 тыс. руб. (5469000000 м2), Калужской области 738 463 (11585989 м2), Кемеровской области 279681212 (5910017 м2).

Установленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей, приводит также к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить механизм индексации ставок земельного налога.

Таким образом, очевидно, что существующие в настоящее время методы определения выкупной цены земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости требуют пересмотра.

В целях введения единых на всей территории страны принципов определения цены выкупа земельных участков, стимулирования процессов переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а также соблюдения интересов государства, местного самоуправления, собственников зданий строений, сооружений, законопроект устанавливает порядок расчета выкупной цены с учетом территориальных особенностей расположения земельного участка, численности населения населенных пунктов, где расположен такой участок.

При определении базовых ставок выкупной цены, предусмотренных законопроектом, использованы утвержденные Федеральным законом от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» ставки земельного налога, (скорректированные на все введенные позднее бюджетные коэффициенты (нарастающим итогом – 2592), продифференцированные по группам субъектов Российской Федерации с учетом их налогового потенциала, а также по населенным пунктам различной численности населения. Учитывая особенность рынка земли и недвижимости в городе Москве, законопроект устанавливает дифференцированные базовые ставки выкупной цены непосредственно в границах данного субъекта Российской Федерации в зависимости от удаленности от центра, путем введения коэффициентов, отражающих выполнение столичных функций.

Предполагается, что в дальнейшем эти базовые ставки будут ежегодно индексироваться на основании индексов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации, на базе показателей инфляции за предыдущий год.

Устанавливается предельный срок выкупа земельных участков на установленных законопроектом условиях до 1 января 2007 года.

Для обеспечения учета особенностей рынка земли и экономического положения муниципальных образований и отдельных зон внутри муниципальных образований, законопроектом предусмотрена возможность корректировки базовых ставок выкупной цены соответственно субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием в установленных границах.

Важным нововведением законопроекта являются нормы о возможности рассрочки платежей при выкупе земельных участков, что позволит избежать необходимости одновременного изъятия денежных средств у предприятий, и как следствие ухудшения их финансового состояния.

По предварительным оценкам, при применении предлагаемой законопроектом методики расчета выкупной цены, максимальная нагрузка на предприятия (при условии установления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями максимальных цен выкупа) составит 1,27 % от ВВП 2003 года без учета Москвы м Санкт-Петербурга. С учетом Москвы и Санкт-Петербурга нагрузка составит 4,6 % от ВВП 2003 года. Совокупная нагрузка на промышленные предприятия без учёта Москвы и Санкт-Петербурга, в случае выкупа земельных участков по действующим условиям составляет при расчёте по аналогичной методике 25,86%.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В пункте 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» указывается, что арендная плата за использование земельных участков, переоформляемых юридическими лицами из права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

В настоящее время вышеуказанные постановления Правительства РФ не приняты, в связи с чем, существует пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.

По этой причине вопросы установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по-прежнему регулируются Законом РФ «О плате за землю», большинство норм которого устарели и требуют отмены. В соответствии со статьей 21 Закона РФ «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Проведенный анализ законодательства субъектов Российской Федерации показал, что в большинстве из них базовые размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога или нормативной цены земли. В результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за указанные земли на местах широко распространена практика искусственного занижения или завышения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

Такая неопределенность в вопросе ставок арендной платы особенно ущемляет интересы собственников объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках. В этом случае арендаторы фактически не могут отказаться от устанавливаемых органами государственной власти или местного самоуправления условий аренды земельных участков. Поэтому можно говорить об ограничении свободы волеизъявления арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, при заключении договоров аренды таких земельных участков. Произвольное установление ставок арендной платы государственными органами и органами местного самоуправления при отсутствии возможности выбора со стороны арендатора, неурегулированность срока действия договоров аренды создает неопределенность арендных отношений, ущемляет интересы собственников объектов недвижимости, создает условия для коррупции, и как следствие сдерживает процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Специфическая ситуация, связанная с объективно существующим несоответствием прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости, требует особого подхода и законодательного регулирования. В законопроекте предлагается установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ(статья 1 законопроекта).

Установление порядка определения арендной платы не решением Правительства РФ, а федеральным законом как нормативным правовым актом, обладающим большей юридической силой, позволит обеспечить стабильность прав и создаст дополнительные юридические гарантии защиты прав сторон соответствующих договоров аренды от пересмотра условий этих договоров.

Кроме того, законопроектом предусмотрен порядок расчета ставок арендной платы, обеспечивающий сопоставимость с финансовой точки зрения затрат правообладателя в случае выкупа земельного участка и в случае его приобретения на праве аренды. Такой подход создает условия свободного выбора для правообладателя земельного участка, основанного не на административном давлении, а на экономической целесообразности с учетом особенностей каждого землепользователя.

В целях обеспечения сопоставимости ставок арендной платы и выкупных цен на земельные участки, законопроектом предусмотрено, что ставки арендной платы рассчитаются на базе выкупной цены и действующих ставок земельного налога, установленных для данного земельного участка.

Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы распространяется на договора аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами – собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, включая юридических лиц которые в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию

Законопроектом вводится ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, заключаемых с собственниками расположенных на них объектов недвижимости. В частности предусмотрено, что договор аренды заключается на срок не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка.

Положения законопроекта позволят:

• создать единый порядок установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости;
• обеспечить сопоставимость ставок арендной платы и выкупных цен за земельные участки;
• предоставлять земельные участки в аренду преимущественно на долгосрочный период (49 лет, если арендатор не пожелает более короткий срок);
• ограничить зависимость арендной платы от произвольного усмотрения органов исполнительной власти, в компетенцию которых входит предоставление земельных участков в аренду

Источник: http://www.economy.gov.ru/merit/obzor/19082003_poyasnitelnayazapiska.doc