Выбор места для дома: об этом стоит подумать заранее

О.В. Гаврилова и М.В.Новиков

Приступая к такому важному делу как приобретение участка под застройку и возведение загородного дома, важно сразу же определиться – с какой целью все это предпринимается. Выбор месторасположения дома и организация приусадебного участка, в первую очередь, зависят от количественного и демографического состава семьи. Так, большинство пенсионеров любит возиться на огороде и в саду, многие другие «дачники» предпочитают комфортный отдых на свежем воздухе, а следовательно – не грядки и посадки, а зеленые газоны, цветники, беседки и т. п. Молодежи и детям, как правило, больше по душе активный отдых, им необходимо место для игр на открытом воздухе, площадки для приготовления шашлыков, посиделок у костра и т.п. В этой связи, планировка многофункционального участка должна представлять собой продуманную систему, учитывающую интересы каждого из членов семьи, в которой полезность и красота тесно взаимосвязаны.

При выборе участка, кроме его стоимости, необходимо обратить внимание на следующие основополагающие обстоятельства: ·

транспортную доступность; ·

имеющуюся инфраструктуру (тепло, газ, вода, электричество, канализация); ·

экологическую безопасность; ·

застройку соседних участков.

Спланировать территорию участка желательно таким образом, чтобы образовались три условные функциональные зоны: ·

жилая - с домом, цветниками, местами отдыха; ·

зона сада и огорода; ·

хозяйственная - с хозблоком, баней и санузлом (если их нет в доме), мусоросборником.

Правильное зонирование участка учитывает: ориентацию по сторонам горизонта (например, хозяйственную зону предпочтительнее располагать с северной стороны участка); рельеф и размеры участка; направление преобладающих ветров. Но все это – уже потом, потому что грамотный застройщик, во избежание в последствие неприятных сюрпризов, на место своей будущей усадьбы, в первую очередь, приглашает геодезистов.

«И вот нашли большое поле…»

Одна из самых серьезных проблем российской геодезии – современное состояние опорной геодезической сети. Сеть исходных пунктов, хранящих координаты и обеспечивающих единое координатное пространство, находится в удручающем состоянии. Это приводит к тому, что многие организации, не обнаружив реперных знаков, при разработке проектов выполняют привязки к местным предметам, местоположение которых определено условно. И вот что получается. Нередки случаи, когда уже после приобретения земельного участка застройщик узнает, что часть приобретенной им земли уже кому-то принадлежит – это «аукнулась» условная система координат, участок продавали, как минимум, дважды и вопрос собственности на него предстоит решать в суде, где в качестве экспертов будут выступать геодезисты.

Поэтому, как только речь заходит о купле-продаже участка, сразу же необходимо вызвать специалистов для выполнения топографической съемки. Даже, если участок старый, с существующими много лет границами, съемка необходима. Ведь как всем известно, наши соотечественники очень любят самовольно передвигать заборы, и если граница участков когда-то была принята за исходную линию, а потом изменена, то предугадать последствия невозможно. Размеры участка в результате могут оказаться меньше заявленных, и если земля находится в престижном месте, то разница в 2-3 сотки может составить довольно крупную сумму.

Даже если планируется приобретение участка не «в чистом поле», а на уже освоенной территории, в любом случае, следует начинать с топографической съемки. Надо иметь в виду, что и тогда, когда на данной на местности ничего не происходило, но съемка производилась более трех лет назад, она считается устаревшей. Ни один добросовестный проектировщик не станет приступать к работе, не располагая результатами топографической съемки. Результатом работы топографа-геодезиста является топографический план участка местности. План – это не просто бумага, а цифровая модель местности, по которой можно просчитать площади застройки, объем выбираемого под котлован грунта, вписать дом в существующий рельеф максимально эффективно и эффектно, создать ландшафтный проект.

Работа геодезиста не заканчивается созданием плана. Следующие этапы – вынос в натуру проекта, выполненного на плане и геодезическое сопровождение строительства.

По окончании строительства выполняется геодезический контроль – исполнительная съемка, только после которой закрывается паспорт строительства. Все это делается потому, что строители достаточно вольно относятся к проектным данным, в результате дом может «переплыть» на несколько метров. И очень важно зафиксировать на этой стадии точное месторасположение подземных коммуникаций. Такая предусмотрительность обязательно пригодится потом - при проведении последующих ремонтных работ или возведении дополнительных построек. Это обязательно необходимо учесть, так как реальное положение коммуникаций нередко не протоколируют, а определяют их примерное место (3 м от этого столба), затем – зарывают и благополучно забывают, обеспечивая себе будущие проблемы.

Дом должен стоять на надежном фундаменте

Оптимальный тип фундамента определяется на основе анализа геоподосновы. Делать это должны специалисты, которые определят, не будут ли угрожать будущему дому пустоты, образующиеся из-за постоянного размывания грунта подземными водами.

Не менее важно определить несущую способность грунтов, для чего проводится пробное бурение в нескольких точках по периметру проектируемого дома. Надо иметь в виду, что крайне нежелательно, чтобы дом стоял в болотистой низине или на песке - и в том и в другом случае придется специально укреплять фундамент.

По словам кандидата технических наук, доцента кафедры геодезии Российского Университета Дружбы Народов Ольги Гавриловой, в последнее время особое внимание уделяется контролю за строительством в непосредственной близости от водоохранных зон. Поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать геодезическими изысканиями. Вот пример из практики. Застройщику был выделен участок в непосредственной близости от водоохраной зоны, Существуют определенные нормативы: от уреза воды надо отступить 2 м по высоте, от этой линии в плане – 150 м, и только здесь можно начинать строительство. Однако, еще на стадии покупки этих участков заказчик не обезопасил себя знанием, вовремя не проведя геодезические изыскания. Если бы он об этом позаботился до покупки, то получил бы важную информацию - у этого водохранилища берега не существует как такового. Вокруг него, в основном, заболоченная территория, а это означает, что береговую линию, от которой определяется граница водоохранной зоны, определить чрезвычайно сложно. И вот результат - деньги уплачены, земля куплена, идет процесс проектирования, и вдруг выясняется, что необходимо вернуть в водоохранную зону порядка пяти уже оплаченных участков…

Вообще, от того, какая земля окажется под домом, в значительной степени зависит его прочность и долговечность. Самыми проблемными считают торфяные и болотистые почвы. На последних чаще всего возводят фундаменты из железобетонных свай, которые забивают в почву на глубину от 4 до 15 метров, до хорошего грунта. На слабых грунтах, а также при близко расположенных к поверхности грунтовых водах, дом ставят на железобетонную плиту, которая служит своеобразным «плотом» для всего строения. На песчаные грунты принято устанавливать бетонные блоки. «Очень часто в прессе, комментируя примеры неудачного строительства, сетуют –там ведь такие плохие грунты, на них и строить ничего было нельзя.» – рассказывает Максим Новиков, главный инженер фирмы «ГЕОМЕТР» - «Но же это совсем не верно! Строить можно практически везде, но при этом здание должно опираться на соответствующий фундамент, просто об этом надо знать. Имея на руках результаты изысканий, информацию о том - где и на какой глубине проходят грунтовые воды, о составе грунта, можно разработать оптимальную конструкцию фундамента. Но, если на приглянувшемся участке, из-за необходимости выполнения сложных фундаментных работ, стоимость строительства неоправданно возрастает, то лучше не закапывать в землю лишние деньги, а выбрать участок (пусть и в нескольких километрах от первоначального), но зато с более подходящими грунтами».

Устройство фундамента и возведение дома желательно осуществлять за один строительный сезон, потому что фундамент, не получивший нагрузки от стен, перекрытий и крыши может начать деформироваться.

У всех на слуху целый ряд недавних скандалов, связанных с требованиями Минприроды о сносе построек, находящихся в непосредственной близости от водоохранных зон. Причем, эти проблемы коснулись не только рядовых граждан, но и известных звезд шоу-бизнеса. Судя по наметившейся тенденции, эти требования со временем будут только ужесточаться. Поэтому не стоит рисковать судьбой своей будущей усадьбы. Гораздо разумнее себя обезопасить заранее, заручившись заключением профессионалов -специалистов в области геодезии.

Нельзя считать землю под Вашим участком монолитом, это нечто, похожее на швейцарский сыр, там текут реки, существуют полости. Отсутствие информации о грунтах может привести к катастрофическим последствиям. Неправильно спроектированный фундамент, не подходящий к данному типу грунтов, неверно заданная глубина промерзания грунта (привыкли принимать за константу глубину в 1 м 20 см, а между тем при вероятных морозах свыше 30о - правильнее закладывать в проект 1 м 60 см) могут привести к тому, что в деревянном доме будет заклинивать двери, выпадать оконные рамы, а в кирпичном - появятся трещины в стенах, начнется процесс разрушения строительных конструкций.

Настольные книги застройщика

Существует целый ряд нормативных документов, регламентирующих застройку на земельных участках. Во-первых, это СП 11-106-97* «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан». Во-вторых, СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Эти два близких по названию документа имеют совершенно разное содержание: в СНиП 30-02-97* сосредоточены основные вопросы, а в СП 11-106-97* – дополнительные. И эти документы, соответственно, обладают разной юридической силой: нормы СНиП 30-02-97* обязательны для исполнения, а СП 11-106-97* «устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение» СНиП 30-02-97*. Поэтому, чтобы не попасться на удочку нечистого на руку проверяющего, необходимо иметь представление об этом важном отличии.

Приступая к планировке участка, следует учитывать требования пунктов 6.7* и 6.8* СНиП 30-02-97*, которые регламентируют следующие санитарно-бытовые нормы:

минимальные расстояния до границы соседнего садового участка: от жилого строения (или дома) – 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м; от других построек – 1 м; от стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м;

расстояние между домом и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, то расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.);

при возведении на участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок. Минимальные расстояния между постройками: от дома и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы – 12 м; до душа, бани (сауны) – 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.

При выборе проекта дома следует учитывать ориентацию участка по сторонам света. Ориентация всех жилых комнат на одну сторону горизонта не рекомендуется. На один сектор можно ориентировать не больше одной жилой комнаты в двухкомнатных домах, двух жилых комнат в трех- и четырехкомнатных домах, трех комнат в пяти- и шестикомнатных домах.

Наиболее благоприятная ориентация - на юг и юго-восток. Здесь обычно размещают детские комнаты и спальни, которые нуждаются в окнах, выходящих на юго-восточную сторону: утром, после прохладной ночи, они хорошо инсолируются и получают тепло, а к вечеру нагреваются.

Дом лучше располагать фасадом к улице. Наилучший вариант – поставить его на расстоянии 4-6 метров от границы участка. В этом случае появится возможность защитить фасад от пыли и шума улицы декоративными зелеными насаждениями.

Мой дом – моя крепость?

Благодаря правовому нигилизму наших граждан, большая часть построек на загородных участках возводится незаконно, без проведения необходимых согласований с соответствующими государственными органами и организациями. Всё это может привести к самым неблагоприятным правовым последствиям для владельцев этих домов, вплоть до сноса незаконно возведенных построек. Поэтому сначала нужно получить разрешение, и только затем приступать к строительству.

Порядок оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома в Московском регионе определяется Территориальными строительными нормами Московской области «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области (ТСН ПМС-97 МО)» (утверждены Постановлением Правительства Московской области от 30 марта 1998 г. № 28/9).

Комплект необходимой документации для его оформления должна предоставить заказчику архитектурно-строительная компания, с которой заключен договор. Стоит поинтересоваться заранее - сделают ли они это, и в какой срок. Если сделают, то для получения разрешения достаточно будет направить письмо на имя главного архитектора или главы местной администрации. Сроки получения разрешения подчас зависят от многих факторов, в том числе от того - много ли поступает подобных заявок.

По словам старшего юриста фирмы «Юро-сервис» Андрея Грищенкова, после завершения строительства также необходимо позаботиться о документах. Следует официально оформить свои отношения с бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать построенный дом, с внесением его в Государственный реестр строений и сооружений. При этом, надо иметь в виду, что БТИ не дает свое заключение до завершения строительства. А незавершенным объект может считаться даже из-за отсутствия дверных ручек на дверях многоэтажного особняка. Зато по завершении процедуры внесения дома в Государственный реестр заказчик приобретает не только статус домовладельца, но и почетную обязанность - платить налог на недвижимость, так как согласно действующему законодательству, до тех пор пока объект не прошел государственную регистрацию, налог на имущество не взимается.

Разрешение на строительство дома необходимо иметь не только на случай приезда милиции или какой-либо комиссии местной администрации. Оно – наряду с проектом – необходимое условие для оформления всех документов на дом. И надо помнить, что местные власти имеют право запретить уже начавшееся без разрешения строительство, и кроме расходов на уже закупленные материалы и произведенные работы в этом случае придется заплатить штрафы и неустойку строительной фирме.

Мудрость поколений

Правильный выбор места для будущего дома, отвечающего основным требованиям: сухость, тепло и освещенность, всегда являлся в России отправной точкой для строительства дома. При этом учитывался целый ряд природно-географических факторов.

Во-первых - направление господствующего ветра. Дом обычно имел «подветренную» и «ветреную сторону». С «ветреной» стороны располагались горницы, с подветренной, - сами избы. Во-вторых – движение солнца. Существовала традиция расположения дома окнами «на солнце» (южный фасад), противоположная стена называлась «подсолнечной» (северный фасад). При этом сторона, обращенная на юг, обычно имела больше окон. Стена, выходящая на север чаще всего предусматривалась «глухой» или же с одним - двумя окнами. Не случайно, старинные крестьянские дома располагались не относительно улицы (параллельно или перпендикулярно), а с учетом направления ветра и движения солнца.

В третьих, придавалось большое значение сухости места и близости грунтовых вод. Для их определения применялись народные приметы. О наличии грунтовых вод, близких к поверхности, узнавали по обилию растущего на этом месте конского щавеля. Или же - по рисунку росы на траве: там, где утром роса или иней выделялись обильным темным пятном, сруб не ставили, а намечали для рытья колодца. Кроме того, никогда не строили жилые или хозяйственные постройки на тех местах, где росла осока.

Нередко для определения сухости места прибегали к проверенным несложным приемам. Например, на том месте, где собирались строить дом, клали на землю доску на несколько дней, а затем ее проверяли. Если на доске со стороны, обращенной к земле, собирались жужелицы (жуки, живущие в сырых местах, в колодцах или погребах), то место считалось плохим. Если же муравьи, то - хорошим. Или еще - на выбранное место клали сковороду, перевернутую вверх дном, а под нее помещали лучину. Если лучина отсыревала - то место признавали сырым и непригодным для строительства дома, но если лучина оставалась сухой, а дно сковородки запотевало, то место считалось теплым и пригодным для строительства жилого дома.

На Руси всегда существовали суеверия о запрете ставить новый дом на месте старого, на дороге или на перекрестке. Нежелательность нового строительства на старом месте крестьяне объясняли возможным конфликтом между старыми и новыми духами, преемственностью новым домом старых горестей чужого обжитого пространства. А запрет ставить дом на дороге или перекрестке объясняется верой в то, что при таком расположении дом навсегда могут покинуть счастье и удача.

В принципе, можно определить место для будущего дома, и используя эти нехитрые народные правила, однако, в любом случае, необходимо, чтобы владелец земельного участка сознавал предел собственной компетенции и своевременно обращался к специалисту. Опираясь на опыт профессионалов, он будет застрахован от принятия опрометчивых решений, последствия которых обходятся порой весьма дорого.

Источник: http://www.geometer-center.ru