Сеансы кадастровой магии с разоблачением. .(на примере города Долгопрудного)

На днях в СМИ и интернет пробежала новость о налогообложении земли под многоквартирными домами. Новость получила некоторый резонанс , поэтому имеет смысл попробовать разобраться, что к чему в этом типе налогообложения.

Начнем с самого простого. Согласно статье 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

«Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.»

То есть, хотите вы этого или нет – приобретая квартиру в доме вы получаете кусочек крыши, лифта, лестницы, детской площадки и другой общей собственности. Получив свидетельство о регистации собственности на квартиру вы подтвердили то, что получили в собственность все вышеперечисленное.

Следующим шагом – примем как должное то, что дом занимает какое-то место на земле, которая является ценным ресурсом. Задача государства – извлекать из ресурсов, которыми оно владеет, максимум выгоды, и в этом ему может помочь земельный налог.

Что такое земельный налог? Это оплата того, что в нашей собственности находится ценнный ресурс – земля. В Долгопрудном ставка земельного налога установлена в 0.15%. Для того, чтобы избежать непонятностей – приведу пример. Например, у нас есть 6 соток земли со стоимостью 10000 (десять тысяч) рублей за сотку. Полная стоимость земли будет равна 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, а налог на эту землю будет (60000*0.0015)=90 (девяносто) рублей в год. Арифметика нехитрая, если имеются исходные данные.

С многоквартирным домом все несколько сложнее. Во-первых, надо определить, сколько земли относится к дому. Во-вторых, определить ее стоимость. В-третьих, начислить собственникам налог.

Первый и второй пункты решаются процедурой межевания и заведения записи в Росреестре (государственный кадастр недвижимости). Из чего же состоит эта запись и что можно требовать в Кадастровой Палате? Обратимся к первоисточнику:

Итак, в Кадастровой палате имеет смысл требовать 2 документа:

- Кадастровый паспорт, который отражает сведения об участке, такие как, площадь, стоимость, тип, собственность и конфигурацию участка. Именно этот документ ввергает в ступор обывателей, которым интересно было бы узнать – а где же проходят границы их участка.

- Кадастровый план территории – а вот этот документ и содержит привязку участка к карте.

По желанию можно потребовать другие документы о которых можно прочитать по ссылке.

Про начисление налога: он будет начислен собственникам на основании данных из Регистрационной палаты. В случае соцнайма налога не будет и эта доля общего имущества будет в собственности муниципалитета.

Теперь рассмотрим плюсы и минусы межевания. Что в минусе – как только определятся границы земли, относящейся к вашему дому, государство в лице налоговиков и Администрации города будут брать с вас налог на землю. Также, никто не может предсказать, как изменится ставка налога в будущем. В плюсе – никто не имеет право производить какие-либо действия с землей или объектами на ней без вашего ведома. Никаких овощных лотков, никаких стоянок, ничего – без согласования с собственниками.

Какова же цена вопроса? Один из самых волнительных моментов. Для того, чтобы понять, сколько будет платить тот или иной собственник, надо высчитать общую стоимость земли и умножить на его долю, согласно площади собственности. В среднем стоимость земли в Долгопрудном составляет примерно 16200 рублей (вы думали это секрет?).

Единственное «НО» - там нет данных о площадях участков, отнесенных к многоквартирным домам. Но, примерно прикинув размеры возможного участка с помощью Яндекс.Карты и просчитав свою долю в площади дома я лично получил 650 рублей налога для себя – даже интересно будет сравнить с официальными данными. Участок я взял размером 110*70, цену за метр – среднюю по городу, свою долю высчитал на основании отношения площади моей квартиры к площади всех квартир в доме. Но, конечно на истину в последней инстанции я не претендую и хотел бы увидеть план территории.

Ну а теперь перейдем к разоблачению

17 марта Администрация Долгопрудного разместила документацию на проведение аукциона.

Задача, которую надо выполнить – обмежевать 179 многоквартирных домов и получить кадастровую документацию как результат. Зачем это нужно – без этого невозможно начислить налог – см.выше. Цена вопроса - 4 125 736 рублей, но учитывая, что это аукцион, возможно она будет несколько меньше – вряд ли существенно. Получается, что межевание одного дома обойдется примерно в 23000 рублей.

Вроде бы все нормально, но рассмотрев список внимательно мы можем найти в нем 39 домов, которые были построены в 2005 году и позже.

Кто сказал: «Ну и что?»? Все дело в том, что согласно статье 16 из Федерального Закона 189-ФЗ от 29.12.2004:

«6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.»

Жилищный кодекс действует с 2005 года, т.е. все эти 39 домов уже были обмежеваны для того, чтобы пройти госприемку. Есть два варианта:

1 – Госкомиссия приняла дома без «установления размеров и границ земельных участков». Как следствие – был нарушен закон при госприемке домов.

2 – Кто-то в Администрации хочет увести 39*23000=897000 рублей под прикрытием аукциона выделив деньги на то, что уже было сделано. Сомневаюсь, что это очень законно.

3 – У меня нет третьего варианта, но я искренне надеюсь, что Администрация сможет его найти и он будет соответствовать законам РФ.

И напоследок: тот, кто победит в аукционе, должен будет закончить работы к 25 декабря 2010 года, а значит у Администрации будет целая неделя для того, чтобы сделать любимым горожанам приятный подарок к Новому Году.

Источник: http://www.geo-garant.ru