Дачу купить сложнее, чем квартиру

Когда вы уже более-менее определились с «шорт-листом» адресов потенциальных загородных резиденций и пришло время остановить свой выбор на конкретном варианте, обратите внимание на наличие нужных для оформления сделки купли-продажи бумаг. За последние 15 лет на этом рынке несколько раз менялись правила игры, и если продавец участка хотя бы однажды не уследил за законами, то у покупателя могут возникнуть трудности.

Главный для покупателя документ, который необходимо изучить перед заключением сделки,- свидетельство о праве собственности на землю, выданное Федеральной регистрационной службой РФ. Если продавец размахивает у вас перед носом свидетельством о праве бессрочного пользования (ПБП - советский суррогат частной собственности) или договором о праве аренды на 49 лет, помните, что по незнанию или злому умыслу вам пытаются продать то, чего продать нельзя. Согласно статье 20 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года граждане, получившие земельные участки в бессрочное пользование в соответствии с ранее действовавшим законодательством, не вправе ими распоряжаться - в том числе продавать.

Однако даже когда у продавца есть свидетельство о праве собственности на интересующий вас земельный объект, этого мало. На бумаге должен стоять еще и кадастровый номер: получают его в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости после получения свидетельства, но далеко не каждый собственник доходит до этой стадии. А без номера право собственности носит виртуальный характер: у участка как бы нет официально зарегистрированных границ.

Проводить какие-либо сделки с таким участком нельзя. Единственный выход: продавец должен получить кадастровый номер, предварительно заказав в земельном комитете района так называемое «землеустроительное дело», или межевание. Иными словами, измерить границы участка. Средний срок формирования землеустроительного дела при наличии всех необходимых документов - два-три месяца.

Кроме того, найдите в свидетельстве о собственности отметку о целевом назначении участка. Если вы хотите жить на участке в доме, в документе должны быть слова «индивидуальное жилищное строительство». А вот статус «огородничество» строительства не разрешает. В этом случае все продаваемые постройки возведены незаконно и их придется сносить.

Выходи строиться

Если с документами на землю все в порядке, не расслабляйтесь. Вас вполне может ожидать подвох с документами на те постройки, которые на этой земле находятся. Самый простой вариант, когда участок пуст или находящиеся на нем строения не «неразрывно связаны с землей» и недвижимостью не считаются. К таким постройкам относятся садовые домики на бетонных «кубиках», строительные вагончики, парники и незаглубленные туалеты. В том случае, когда на продаваемой территории есть хотя бы фундамент, на него должны быть выправлены бумаги как на «объект незавершенного строительства».

Если выяснится, что какие-то постройки возведены без надлежащего документального сопровождения, но от сделки вы решите не отказываться, то имейте в виду, что вы принимаете на себя дополнительный риск узаконить строение. Вы, конечно, можете отделаться штрафом от 500 руб., который вам выпишут в административно-технической инспекции, но все-таки лучше зарегистрировать недвижимость в Московской областной регистрационной палате.

Для этого вам придется вызвать специалиста бюро технической инвентаризации (БТИ), провести обследование объекта и составить проектную документацию в объеме, установленном местными управлениями архитектуры (чертежи, пояснительная записка, заключение о текущем техническом состоянии объекта). Но вам также могут предписать снести нелегальную недвижимость за свой счет. Такое решение выносит суд. И штраф вы все равно заплатите.

Шесть соток

Есть и еще один способ стать землевладельцем. Правда, он касается только приобретения прав на неприватизированный садовый участок, расположенный в садоводческом товариществе.

Способ этот очень ненадежный. «Покупка» в этом случае происходит через вступление в товарищество, приобретение права пользования неприватизированным участком и получение членской книжки. «Эта схема опасна тем, что с 1989 года процедура правопреемства бывшего и нового членов товарищества в отношении целевых взносов законодательными актами не предусмотрена. Бесспорного механизма передачи прав на участок от одного человека к другому не существует»,- рассказала ИП юрист Светлана Мухина, которая профессионально занимается вопросами юридической защиты дачников. Кроме того, согласно статье 21 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», прием в члены такого объединения находится исключительно в компетенции общего собрания его членов, а никак не правления и не председателя. А общие собрания в садоводствах проводятся обычно только раз в год (летом), причем во многих садоводческих товариществах результаты собрания не оформляются юридически грамотно и легко могут быть оспорены.

Переложить заботы

С полным объемом проблем покупатель сталкивается, когда приобретает дачу по генеральной доверенности: продавец дает ему полномочия самому собрать все необходимые документы и заключить от его имени сделку. В лучшем случае продавец сам подготавливает все необходимые бумаги и с ними приходит к нотариусу (хотя сделка может быть совершена и в простой письменной форме).

Помощь в подборе документов оказывают риэлтерские агентства или добровольные помощники - «жучки». Вооруженные доверенностью, они в кратчайшие сроки соберут все нужные документы: в кабинеты они попадают без очереди. Однако их услуги стоят недешево: меньше чем за тысячу долларов они за дело не возьмутся.

Так же, как при покупке квартиры, можно подстраховаться на тот случай, если сделку признают недействительной: заключить договор титульного страхования. Его цена составляет от 0,65% до 6,5% от суммы, указанной в договоре. Каждый год договор придется продлевать, заплатив за это новый страховой взнос. И так на протяжении 10 лет: это установленный статьей 181 Гражданского кодекса срок, в течение которого сделку по покупке-продаже могут признать недействительной. Зато если неожиданно объявится родственник продавца и докажет, что дача была продана незаконно, без его ведома, страховщик оплатит покупателю убытки.

На что смотрят продвинутые дачники

Перед покупкой стоит обратить внимание и на ряд особенностей загородной жизни, связанных с существующей инфраструктурой. Так, если на участке нет электричества, а продавец уверяет, что «для света нужно только один столб поставить», не торопитесь. Уточните, рассчитана ли мощность подстанции на дополнительного пользователя и возможно ли вообще подключение в этом месте с помощью установки одного столба: может, вам предложат тянуть линию в обход. Ведь решение принимаете не вы и не продавец, а соответствующие «электрические» органы.

Если на участке нет собственного водоснабжения, не думайте, что эту проблему вы легко сможете решить. Постарайтесь узнать, на какой глубине в этом месте залегает вода, расспросите соседей или найдите общий колодец. Не исключено, что обустройство колодца или скважины на участке будет сопоставимо с его стоимостью, либо же воду придется таскать на себе за несколько сотен метров.

Источник: www.geo-garant.ru