Без чего не строят дом

Можно долго перечислять, без чего дом не построишь - без плана, стройматериалов, рабочих, однако, как оказалось, есть еще одна вещь, малоизвестная неспециалистам, без которой строительство просто не начнется.

Речь идет о геодезических изысканиях, являющихся обязательной составной частью строительных работ любого типа. В понятие “ геодезические изыскания” входят инженерно- геодезические и инженерно-топографические работы , которые проводятся перед строительством объектов любого типа, будь то жилой дом или производственное здание. В ходе этих изысканий отмечаются все трассы и коммуникации, идущие к рядом расположенным строениям - водовод, канализация, газопровод, телефонные и электрические кабеля и так далее, а также подземные пустоты естественного происхождения и характер грунта.

На каждый город заводится своя система координат, проводятся топографические съемки, геодезические изыскания и геологические исследования, результаты которых отправляются в областной департамент архитектуры.(карты в пятисотом масштабе)

Благодаря этим данным вся территория в границах города закрыта планшетами, так что проектировщику достаточно обратиться в Департамент архитектуры, где есть все эти данные, и ему будет предоставлен планшет, закрывающий нужный ему участок. Информация, нанесенная на эти карты, регулярно обновляется, так как все службы, проводящие геодезические изыскания, равно как и строительные организации, высылают накопленный материал в архив городского департамента архитектуры

Но для начала строительства этих данных, как правило, все же недостаточно. Перед строительными работами любого типа как за городом, так и в городской черте, делается топографическая съемка с отметками обо всех сетях, коммуникациях и газопроводах. Причем то, где будут проходить вновь построенные коммуникации, определяется не проектировщиком, а соответствующим департаментом в зависимости от территории и итогов съемки.

По результатам изысканий составляется отчет, в котором обязательно указывается, какая организация и в какое время производила данные работы, а также прикладывается топографический план соответствующего участка, на котором указываются все расположенные на нем объекты с точностью до отдельного дерева (на плане даже указывается, какое именно дерево - лиственное или хвойное).

И если в ходе строительства придется снести часть этих деревьев, то организация, ведущая строительство, должна будет заплатить за это. Поэтому, естественно, большинство проектных и строительных организаций стараются обходиться без вырубки деревьев на участке, ставя перед своими проектировщиками задачу разместить проектируемое здание таким образом, чтобы ни одно дерево не пришлось сносить. Помимо этого, на плане указывается север и координатная сетка в определенной системе координат. Копия данного плана, выполненная на белой бумаге, прикладывается к отчету. Именно на копию проектировщики наносят чертежи домов, коммуникаций и так далее, затем утверждают проект, и по этой документации уже можно строить какой-либо объект.

В городе, геодезические изыскания имеют особое значение, так как при строительстве в городской черте точность расположения коммуникаций может достигать десятых долей метра, поскольку ближе к какой-либо другой трассе нельзя приближаться, иначе при ремонте любой из них может быть повреждена вторая. Именно поэтому точность городских карт составляет 1:500. Причем на них прорисовывается все, вплоть до того, что городскую улицу исследуют от одной красной линии застройки до другой красной линии и отмечают, где, на какой глубине и какие коммуникации расположены, какого диаметра и из какого материала изготовлены трубы, переходят ли они на какой-то другой диаметр и так далее. Все это делает топографическая съемка. С учетом ее результатов проектировщики определяют, на каком расстоянии от уже существующих коммуникаций должны быть проложены новые. После завершения работ по укладке новой коммуникации, но до ее засыпки делается исполнительная съемка, которую проводит представитель департамента архитектуры из сектора исполнительных съемок. Он должен все отснять, точно определить, где и на какой глубине находится данная коммуникация, где расположены колодцы и так далее. Только после этого дается разрешение на засыпку коммуникации. По результатам съемок составляется соответствующая документация, которая взаимно подписывается представителями организации, проводившей прокладку данной коммуникации, и сотрудником департамента архитектуры, проводившим съемку. В случае отсутствия исполнительной съемки объект просто не будет принят к сдаче.

Геодезические работы и топографическая съемка обязательны и для оформления земельных участков. Организация, вознамерившаяся построить в городе станцию техобслуживания, АЗС, автостоянку или жилой дом, выбирает площадку под строительство и сдает свои разработки в городской департамент архитектуры, который и определяет, можно ли строить на данном участке проектируемое строение. После одобрения городским департаментом разрешение на строительство должен подписать глава города, за подписью которого и выходит постановление: выделить под строительство такого-то объекта соответствующую площадь с обязательным указанием количества отводимой под строительство земли с приложенным к постановлению топографическим планом с планшетом, на котором указываются четкие границы отводимого участка. Делается это в первую очередь для того, чтобы участок, как выражаются сами изыскатели, “никуда не ушел”, так как в противном случае в ходе строительных работ могут быть повреждены расположенные рядом коммуникации. После выхода постановления главы города о выделении земельного участка оговариваются условия, на которых предоставляется земля. В случае если это не жилой дом, участок может быть передан в аренду с правом выкупа либо просто в аренду. Одновременно оговариваются условия аренды. При строительстве жилого дома земля первоначально предоставляется застройщику на условиях аренды. Если квартиры продаются и создается кондоминиум или ТСЖ, то земля распределяется между собственниками квартир (т. е. получается так, что каждый получает в собственность и участок земли под домом).

Если здание остается в собственности частной компании, вопрос решается по желанию владельца здания через администрацию города. То есть земля может быть выкуплена или будет продлен договор аренды. Это касается только строящихся в настоящее время домов, так как по уже построенным домам вопрос не решен, поскольку не все жильцы дома приватизировали свои квартиры. Также до начала строительства землю необходимо соответствующим образом оформить - границы участка с утвержденного плана переносятся в натуру, фиксируются углы поворота и границы, координируются все углы, определяются повороты. На основе этих работ составляется документ, в котором фиксируются все данные, точками указываются границы земельного участка. Координируются все линии координат, и по координатам высчитывается площадь участка. На городской земле площадь высчитывается с точностью до десятых долей метра, за чертой города - с точностью до квадратного метра, хотя потом полученные цифры, как правило, округляются. Организация, проводившая геодезические изыскания и топографическую съемку, оформляет и подготавливает все необходимые документы, согласовывает их с департаментом архитектуры, с земельным комитетом и выдает на руки заказчику готовые документы.

Работа организаций, занимающихся геодезическими изысканиями, определяется СНИПами и ведомственными инструкциями. Однако нарушения, безусловно, существуют. Чаще всего они являются следствием ошибок, от которых, как известно, не застрахован никто. А геодезия, пожалуй, одна из тех областей, где вероятность ошибки весьма высока. Именно поэтому изыскатели, как правило, что-то измерив, стараются перепроверить самого себя, повторив съемку, поскольку без этого легко пропустить ошибку. Впрочем, и сами строители могут вести работы с нарушением соответствующих инструкций. Одно из наиболее характерных нарушений - самовольное изменение уже утвержденного всеми инстанциями плана строительства, в который вносятся какие-либо изменения или дополнения. Зачастую на любом объекте от проекта всегда хоть ненамного, но отходят, поскольку нередко опытный строитель может лучше разбираться в проблемах прокладки коммуникаций, чем сам автор проекта, но любые изменения должны согласоваться с проектировщиком, что делается далеко не всегда. В частности, именно поэтому при сдаче объекта делается исполнительная съемка, которая фиксирует подобные изменения. Но при строгом соблюдении строительных норм большой беды от таких нарушений не будет.

Источник: Новости недвижимости