Вы здесь
Системы информации о земле и недвижимом имуществе
Королевский Технический Институт
Стокгольм
Системы информации о недвижимости
Шведская система информации о недвижимости создавалась постепенно в течении длительного времени. Уже в шестнадцатом веке были введены записи для налогообложения, что включало регистрацию всех ферм в каждой деревне с указанием налогооблагаемой стоимости и имени владельцев. На этом этапе не было никаких кадастровых карт. В начале двадцатого века эти записи были использованы для создания официальных реестров недвижимости, показывающих существующие единицы недвижимости в каждом приходе с их уникальным обозначением, общей площадью и, часто, также, районами различного землепользования, их историей, включая объединения и разделения земель, а также дополнительные ссылки на соответствующие акты и карты. Следовательно, реестры недвижимости обеспечивали идентификацию и описание юридического статуса участка земли (единицы недвижимости) и находились в ведении землемерной организации. С 1875 года и позднее существовал другой тип реестра - земельный реестр, - показывающий права собственности, передачи, залоги и другие юридические права на землю. В нем имелся специальный лист для каждого земельного участка, в котором местными судами регистрировались последовательные изменения прав.
Эти реестры частично подкреплялись картами, составляемыми главным образом в связи с объединениями земель и (с начала двадцатого столетия) юридическими разделами земель. Всеохватывающая идентификация карт всех сельских земельных участков была обеспечена так называемой экономической картой масштаба 1:10 000, составленной на основе аэрофотоснимков и существующих карт в сочетании с сетью опорных точек на местности. В городских районах карты существующих объектов недвижимости обычно создавались в связи с подготовкой городских и строительных планов. Эти карты, вместе со старыми картографическими материалами, позволяют идентифицировать недвижимость с высокой точностью и, следовательно, повысить ценность и юридическую силу реестра недвижимости. Процесс земельной регистрации (регистрации прав на недвижимое имущество) последовательно улучшался. Этому способствовал и новый Земельный Кодекс от 1979 года, согласно которому государство гарантирует правовые титулы, записанные в реестрах.
Ранее как реестр участков недвижимости, так и реестр прав велись вручную в книгах, открытых для проверки общественностью. Однако с начала 1970-х годов началась компьютеризация реестров недвижимости, за которой вскоре последовала компьютеризация земельных реестров. Сейчас бумажные реестры по всей стране заменены централизованной базой данных в городе Евле под управлением Национального землемерного управления Швеции (National Land Survey). Используя уникальную идентификацию недвижимостей, можно далее координировать использование этих баз данных в сочетании с другими: по налогообложению, населению, официальным планам, зданиям, ценам продаж и т.д. Таким образом создается широкая система банков земельных данных, основанная на недвижимостях. Она оказалась очень полезной не только для властей, непосредственно занимающихся этим делом, но также для административного управления, планирования и коммерческой деятельности в целом. Сегодня к системе возможен доступ с десятков тысяч терминалов в тысячах офисов местных властей, банков, офисов землемерной службы, строительных обществ, страховых компаний, брокеров и других основных пользователей земельной информации. Таким образом банк, брокер, чиновник, предприятие или частное лицо, подключенное к системе, может немедленно получить информацию о недвижимости, включая сведения о площади, налогооблагаемой стоимости, владельце, залогах и т.д. Реестры работают непрерывно. Например, когда требуется регистрация, поскольку изменилось право собственности, регистратор обращается к банку данных о недвижимой собственности со своего терминала и получает актуальные данные для рассматриваемого земельного участка. Затем он производит необходимые изменения и получает контрольную форму, распечатанную на принтере. После проверки он посылает в банк данных подтверждение, банк распечатывает официальные документы - сертификат на право собственности и так далее - и передает изменения в другие соответствующие органы управления и регистрации. Таким путем заявитель может запросить регистрацию в один день и получить эти документы через два дня.
Дальнейшее улучшение шведской регистрационной системы состояло в том, что в течение немногих лет все границы недвижимости, а также самые важные элементы ландшафта, были оцифрованы различными методами, и занесены в базы данных. Это создало общую возможность автоматизированного составления карт разного содержания и масштаба, адаптированных к нуждам пользователей.
Следовательно, шведская система данных о недвижимой собственности является эффективной, надежной и одной из самых передовых систем недвижимости в мире. Но она не уникальна. Подобные системы земельной регистрации существуют во многих странах, где компьютеризация более или менее закончена или значительно продвинулась. Базой для таких систем в основном является кадастр - налоговый реестр на основе карт, впервые введенный в 1807 году во Франции Наполеоном I. Кадастровые записи создавались для обеспечения справедливого налогообложения и должны были показывать номера участков, площадь, характер землепользования и стоимость земли каждого владельца. Они должны базироваться на кадастровых работах по съемке (межеванию), которые проводились систематически, приход за приходом.
Частично, благодаря доминирующему положению Франции в то время, французский, кадастр стал моделью для аналогичных работ в других европейских странах. В течение девятнадцатого века большинство стран континентальной Европы создало кадастровые системы, хотя очень разного качества и масштаба. Одним из самых важных аспектов этой работы была съемка, которая обычно основывалась на геодезических исходных пунктах, определяемых методом триангуляции. Она проводилась систематически, район за районом, но обычно без какой-либо разметки границ. Участки нумеровались в каждой секции на плане масштаба 1:2500 или 1:2250. Таким образом обеспечивалась уникальная идентификация для всех земель - идентификация как в записях, так и связанных картах.
Естественно, эти кадастровые карты и записи, даже если они были созданы только для налогообложения, можно использовать для улучшения юридических земельных реестров, которые главным образом являются задачей местных судов. Безусловно при этом должна использоваться уникальная идентификация участков. При этом можно создать регистрационные книги с отдельной страницей или записью для каждого земельного участка, где в одном месте можно было последовательно сообщать о регистрации залогов и т.д. Такая организация реестра упрощает юридическую проверку сделок. Благодаря этому правовые титулы, записанные в земельном реестре, могли обеспечивать высокую степень безопасности, быть окончательным доказательством существования прав на земельный участок, и получать общественную гарантию. Используя английское выражение, можно сказать, что земельная регистрация перешла от регистрации сделок к регистрации правовых титулов.
Сегодня многие страны континентальной Европы располагают как современным полным кадастром высокого качества, так и регистрацией титулов на основе тех же земельных участков - например, Германия, Австрия и Швейцария, тогда как страны европейского Средиземноморья и Восточной Европы имеют в основном кадастры, которые не являются полными или обновленными, и в принципе имеют регистрацию сделок более низкой юридической силы.
Английская система регистрации отличается во многих отношениях. Англия никогда не имела кадастра, точно так же как она не имела никакой развитой системы регистрации земель до ХХ века.
Английское земельное законодательство было усложненным, и права на землю обычно передавались путем неофициальной передачи правового титула при посредстве адвоката, который должен проверить последовательность сделок, которые дали лицу "законное основание для правового титула на землю". Однако в начале ХХ века в некоторых округах была введена система предусмотренной законом регистрации титула. Согласно постановлению, покупатель должен был регистрировать недвижимость в первый раз, когда она продавалась. Она идентифицировалась на топографической карте крупного масштаба. После того, как владелец и недвижимость были зарегистрированы, каждая новая сделка в будущем также должна была регистрироваться. Охватывалось все больше и больше округов. Сегодня это регулирование действует во всей стране, и более 80 процентов всех объектов недвижимости теперь включено в земельный реестр.
Если взглянуть на весь мир, можно убедиться, что в большинстве стран существуют разного типа записи объектов недвижимости. Но обычно они имеют крупные недостатки, охватывают только часть страны, плохо ведутся, имеют низкое качество и недостаточную юридическую силу. Поэтому во многих странах, в том числе, странах восточной Европы и некоторых развивающихся странах, рассматриваются пути улучшения существующих систем. Однако для этого требуются значительные фонды и ресурсы. Прежде чем начать широкую деятельность по их реформе, должны быть тщательно изучены и проработаны методы.
Нет необходимости вдаваться в технические детали, когда оцениваются возможные выгоды от создания эффективной системы регистрации. Конечно, они должны исследоваться для каждой страны. Поэтому мне хотелось бы указать некоторые важные пункты, которые часто подчеркиваются в этой связи.
Важными являются также используемые методы. Слишком часто избыточные требования к точности, и вызванные этим повышенные затраты, препятствуют многим проектам. Необходимо выбирать возможно более простые методы.
Если существуют записи и карты определенной точности, лучшим путем будет их постепенное улучшение, как, например, произошло в Швеции. Может быть определена долгосрочная цель. Но отдельные шаги, удовлетворяющие более кратковременные нужды, могли бы быть наилучшим путем при условии, что они попадают в те же рамки и все способствуют достижению долговременной цели. Если нужно провести общий пересмотр или если старые материалы отсутствуют, производите это систематизированным образом, предпочтительно район за районом. Тогда может будет возможность использовать дешевые методы картографирования и определения границ, желательно основанные на результатах выполнения новой аэрофотосъемки. Никогда не забывайте, что затраты на съемку обычно являются доминирующим фактором в этом виде деятельности.
Земельные информационные системы
Одним из преимуществ записей о недвижимости было то, что они обеспечивали систему определенных земельных участков (единиц), которые могли также использоваться для построения более общей системы информации о недвижимости. Мы рассмотрим этот аспект ниже.
В большинстве стран построение системы записей о недвижимости началось лишь по одной или двум причинам. С государственной точки зрения, важной задачей является налогообложение, и поэтому записи о недвижимости часто создавались для этой цели, например, в форме кадастров. С частной точки зрения было необходимо документировать передачи прав и права собственности и использовать землю как обеспечение для кредитов, что стало основной причиной создания разного рода юридических земельных реестров.
Однако позднее стало известно, что земельные записи можно использовать более широко, а также, что другие виды информации могут быть привязаны к общепризнанным земельным участкам. Эти возможности значительно выросли после внедрения компьютерной техники. В наши дни компьютеризованны многие виды информации и записей о недвижимости. Некоторые компьютерные записи имеют привязку к участкам недвижимости. Необходимо, чтобы они были скоординированными друг с другом, так, чтобы вместе они могли образовать земельно-информационную либо геоинформационную систему. Если земельная информация скоординирована, сбор и обработку данных можно распределить между различными властями и организациями, можно устранить дублирование, и информацию сможет использовать не только отдельный орган власти, а гораздо более широкий круг пользователей. Некоторые части этой информации привязаны к конкретным земельным участкам. Поэтому логично сделать так, чтобы единица недвижимости (земельный участок) была структурным элементом для части земельно-информационной системы.
Естественно, что государственные и общественные власти должны нести ответственность за организацию таких систем, даже если они не могут создавать и эксплуатировать все их части самостоятельно. На рисунке 1 схематически показан один из способов организации управления данными. Этот метод характеризуется созданием крупных баз данных как основных узлов в структуре системы земельной информации, обеспечивая таким образом централизованные системы с сильными взаимосвязями.
Эти основные узлы сети действуют как коммуникационные концентраторы для вторичных зависимых систем, обслуживающих индивидуальные применения и расположенных в сравнительно небольших периферийных базах данных. Например, правовой/ фискальный узел может интегрировать базы данных с функциями, связанными в основном с описанием недвижимости, регистрацией титулов, оценкой и земельным налогом. Позднее могут быть добавлены другие функции. В большинстве случаев создание и эксплуатация основных узлов является обязанностью правительства. В этом участвует обычно много министерств и ведомств, поскольку по-прежнему выгодно поручать самому компетентному органу сбор данных и поиск данных в своей собственной области.
Но для интеграции и создания всей структуры необходима координация. С другой стороны, вторичные базы данных вполне способны разрабатывать местные или частные организации.
Рис. 1. Узловая схема для конфигурации земельных баз данных
Они могут частично базироваться на информации из основных баз данных и частично на дополнительных данных, которые собираются организацией для своих собственных нужд. Следовательно, вторичные базы данных могут проектироваться применительно к требованиям конкретной организации, но они все же разрабатываются в рамках той же общей структуры и могут использовать те же уникально определенные земельные участки в качестве конструктивных блоков. Поэтому часть системы земельной информации желательно проектировать на основе определенных земельных участков. Существует много баз данных, которые можно организовать подобным образом. Реестры недвижимости и земельные реестры сегодня имеют много применений и могут служить важными элементами для разработки очень полезных гео- и земельно-информационных систем. Интеграция различных систем, основанных на участках, в конфигурацию системы земельной информации выполняется каждым органом власти, использующим тот же уникальный идентификатор участка в своих записях. Этот принцип не препятствует продолжению применения других идентификаторов, но обычно требуется один идентификатор, обозначаемый как основной ключ. Во многих европейских странах кадастровый идентификатор традиционно включался во все записи, связанные с землей, в том числе в реестры населения.
Что касается Швеции, то здесь система данных о недвижимости уже включает много баз данных, которые также могут быть связаны с базами данных по населению и экологии. Ко всей этой информации могут быть пространственные ссылки с помощью географических кодов, координат средней точки участков (центроидов) и других координат в системе базы данных. В будущем определенно будут добавляться новые базы данных, и координация и интеграция будет продолжаться и будет расширяться. Систему уже можно использовать для многих задач планирования и административного управления.