Вы здесь

Система "Шведский Банк Данных о Недвижимости" (SLDBS)

Фрей Леннарт

Swedesurveuy

Вся земля в Швеции разделена на единицы недвижимости. Таких единиц насчитывается большее 4,5 миллионов, и все они зарегистрированы в Реестре недвижимости. Каждая недвижимость имеет уникальное название, которое служит для правовой идентификации. Эта система охватывает как частную, так и государственную (муниципальную) землю. Даже реки и озера включены в систему регистрации. Прибрежная полоса, 300 метровая полоса моря и 5 наибольших озер Швеции относятся к недвижимостям, расположенным на побережье, и подлежат регистрации.

Основной целью реестра недвижимости есть определение недвижимости и обеспечение обзора разделения земли на недвижимости. Более детальная и полная информация о недвижимости находится в кадастровых делах (документах о кадастровых изменениях). Они сохраняются в архиве офиса регистрации.

Реестр недвижимостей служит основой реестра прав на недвижимости, реестра налогообложения недвижимостей и реестра населения.

Регистрация недвижимости

Регистрация недвижимой собственности осуществляется для отдельных единиц недвижимости - земельных участков. Реестр недвижимости - основной реестр в стране. Он обслуживает важнейшие функции в обществе - кредитование, налогообложение, сельскохозяйственную статистику, землеустройство, регистрацию населения, городское и региональное планирования и т.д. Регистрация недвижимости выполняется Агентствами по регистрации недвижимости. В Швеции насчитывается 53 таких агентства. Национальная Землемерная Служба контролирует эти агентства и отвечает за их деятельность.

Основной целью земельной регистрации есть предоставление официального статуса и юридической защиты актам купли-продажи недвижимой собственности.

Система регистрации земли, которая хорошо функционирует, служит гарантией безопасности и поддержкой экономических транзакций. Регистрация земель выполняется 93 Агентствами Регистрации прав на недвижимость. Эти агентства - часть общих судов низшей инстанции, которые контролирует Национальная Судебная Администрация.

Процесс регистрации недвижимостей полностью автоматизирован. Системы электронной обработки данных (EDP-system) полностью заменили регистрационные книги, которые использовалось до недавнего времени. Система "Шведский Банк Данных о Недвижимости" (SLDBS) была создана для рациональной и эффективной регистрации земли и недвижимой собственности и обеспечение легкого доступа к этим данным. Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" также предлагает широкий диапазон возможностей для городского и регионального планирования, главным образом основанных на использовании пространственно привязанной информации.

Шведская система "Банк Данных о Недвижимости"

Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" - интерактивная система, созданная вокруг мощного центрального компьютера. Первичные пользователи - Реестр Недвижимости и Агентства по регистрации прав на недвижимость используют терминалы и принтеры, связанные с главным компьютером через телефонные сети. Получение информации из банка данных доступное через сеть терминалов для банковских учреждений, муниципалитетов, агентств по недвижимой собственности, страховых компаний и других основных пользователей информации. Тем не менее, вносить изменения в записи в Реестре имеют право только Агентства по регистрации земли и недвижимой собственности. Информация в реестре всегда актуальная. Изменения в реестр вносятся в нерабочее время (в настоящее время нет доступа к системе через терминалы). Доступ к информации практически не ограничен и каждый терминал имеет доступ к любой части системы.

Текущие документы, необходимые для ежедневной работы печатаются на локальных принтерах. Официальные документы типа сертификатов, закладных и др. печатаются централизованно и распространяются Центральным Бюро Данных о Недвижимости.

Кроме выполнения первоочередной задачи регистрации земли и недвижимой собственности, Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" обеспечивает организации, которые осуществляют городское и региональное планирование данных, связанных с землей. Эта задача базируется на системах пространственной привязки информации - координатах центроида - и разрешает получать необходимую информацию из других систем и реестров.

Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" регулярно обеспечивает обновленной информацией другие публичные информационные системы - системы регистрации население, налоговый реестр и прочие. Шведская система "Банк Данных о Недвижимости" также обновляет данные относительно населения, налогообложения, адресов собственников и их семейного положения из других реестров.

Информационные группы в системе "Банк Данных о Недвижимости"

Содержание Шведской системы "Банк Данных о Недвижимости" базируется, главным образом, на документах и отчетах которые сохраняются в агентствах земельной регистрации. Содержание - выбор информации, которая встречается чаще всего.

Формально, содержание "Банка Данных о Недвижимости" разделено на реестр недвижимости и земельный реестр.

Земельный реестр содержит юридическую и экономическую информацию о недвижимой собственности и закладочные. Ответственные за этот реестр агентства Регистрации прав на недвижимость.

При создании системы "Банк Данных о Недвижимости", руководствовались идеей чтобы пользователь мог получить информацию общего характера о правах и ограничении, связанные с конкретным объектом недвижимости или возможность получить более детальную информацию. Если есть необходимость получить более детальную информацию в определенной сфере, пользователь может обратиться в документальные архивы или воспользоваться теми информационными системами, откуда была полученная предшествующая информация.

Информационная группа	Комментарий
Реестр недвижимости
1. Утвержденная регистрация недвижимости Актуальные данные реестра собственников и юридических прав Саамская форма названия	Дата последних изменений в реестре недвижимости для данной недвижимости. Последний обновленный день регистрации в данном районе регистрации. Саамское название прихода.
2. Другие примечания	Данные из реестра недвижимости, которые невозможно отнести к другим группам.
3. Приход церковный	Принадлежность к приходу.
4. Предшествующее обозначение	Предшествующее обозначение недвижимости, и число и номер акта нового обозначения.
5. Происхождение	Отчет по основной(ым) (исходной(ым)) недвижимости(ям).
6. Снятие из регистрации	Недвижимость снята c регистрации. Если снятие с регистрации состоялось в результат объединения или разделу, указывается новосформированная(ые) недвижимость(и). Если недвижимость слилась с другой, указывается акт дела, число и, в некоторых случаях, обозначение недвижимости.
7. Адрес недвижимости	Адрес или адреса недвижимости. Они сохраняются только в тех районах, где муниципалитет требует занесение адресов в систему данных о недвижимости.
8. Площадь	Предоставляется полный отчет по площади недвижимости в квадратных метрах или гектарах. Осуществляется деление на сушу и воду.
9. Координаты карты	Отчет относительно местоположения недвижимости предоставляется в виде координат и обозначения на регистрационной карте. Координаты указываются в метрах и в государственной или местной системе координат. Указывается координата центроида участка недвижимости. Кроме того указывается число участков, которые входят в недвижимость.
10. Право на рыболовство, независимое от права на водную территорию	Право рыболовства принадлежит недвижимости независимо от права на водную территорию или его отсутствие. Рыболовство сказывается буквой F. Указывается общая площадь рыболовства.
11. Доля в совместной недвижимости или в сооружении совместного пользования	Перечень совместных земельных участков (недвижимостей) или сооружений совместного пользования, в которых недвижимость имеет долю.
12. Сумма налога	Историческая отметка о возможности недвижимости платить налоги.
13. Целевое назначение совместного участка	Целевое назначение совместного земельного участка или сооружения совместного пользования. Например: дорогая, гараж и т.д.
14. Недвижимости - совладельцы, управление	Перечень недвижимостей, которые имеют долю в совместном участке, или сооружении совместного использования, и, в некоторых случаях, правила управления совместными участками и сооружениями.
15. Кадастровые изыскания	Существуют две подгруппы такихмероприятий. Юридические изыскания, которые изменяют раздел на объекты недвижимости. Технические изыскания - разного рода съемки, напр. план застройки, новые измерения границ участка недвижимости. После каждого изыскания, указывается дата регистрации, утверждение и номер архивного акта.
16. Отделенный участок	Отчет по участку недвижимости, который полностью или частично отделился от недвижимости, на которую делается запрос.
17. Права	Отчет о правах, созданных в результате официальной Кадастровой процедуры, частично о правах, которые появились через предоставление (в найм, аренду и т.д.) согласно Земельному кодексу (договор о сервитутах, о залоге и т.д.). Часто указывается, что отчет о правах может быть неполным. Это означает, что может существовать старый сервитут, который не указывается. Больше информации о правах сохраняется в Реестре прав на недвижимость. В этой системе каждое право имеет собственную идентификацию. Таким образом поиск информации может осуществляться через этот идентификационный код или через имя собственника права.
18. Планы и регулирование	Перечень прав и регулирований, которые касаются каждого участка недвижимости, данные о времени утверждения, номер архивного акта и возможных остатках старины. Более детальная информация помещается в Реестре планов.
Реестр налогообложения недвижимости
19. Данные о налоговой стоимости	Данные о современной налоговой стоимости каждого участка недвижимости. Обновление проводится в начале каждого года. Отчет приводится по следующим данным: величина налоговой стоимости, стоимость сооружений и код (код целевого назначения) участка недвижимости. Отчет может даваться по одному или нескольким объектам, которые оцениваются для каждого участка недвижимости. Один такой объект может также охватывать несколько участков недвижимости (так называемая совместная оценка).
20. Налогоплательщик	Отчет по этому пункту предоставляется только в том случае, если налогоплательщик не тот, кто указан как законный собственник или как собственник права на земельный участок. Отчет также охватывает часть недвижимости - если собственником дома не является собственник земельного участка, то недвижимость и дом облагаются налогами в отдельности, и налогоплательщиками являются разные лица.
Реестр прав на недвижимость
21. Титул, право собственности на недвижимость	Указывается название права и имя собственника недвижимости. Если недвижимость находится в совместном владении, совладельцы указываются в хронологическом порядке, в зависимости от дня представления заявления на регистрацию. Раздел содержит данные: персональный код или код организации, имя и адреса собственника, день регистрации права собственности и номер акта по первому заявлению собственника на оформление права собственности на недвижимость, размер доли, путь приобретение прав (покупка, наследство, дарение и т.д.) и дата, примечания и прочие данные, например, сумма денег при покупке недвижимости. Информация о прежнем собственнике недвижимости может быть представлена как "особый вопрос".
22. Предоставление права на земельный участок	Право на земельный участок может быть старым (предоставленным до 1954 года) или новым. Для старого права на участок, указываются следующие данные: день регистрации, номер акта, дата предоставления права. Для нового права на земельный участок указываются: день регистрации, день предоставления, целевое назначение, размер жалованья и срок действия, возможные ограничения.
23. Права на земельный участок	Зарегистрированное право на земельный участок: персональный код или код организации, имя и адрес, день регистрации, номер акта, размер доли, путь обретения права (покупка, наследство, раздел имущества, дарение) и дата, примечания, например цена покупки.
24. Залог	Отчет о действующих залогах, и некоторые зарегистрированные права, например сервитут, аренда. Залог и права указываются в порядке приоритетности. По любому залогу указывается сумма, возможный кредитор, день регистрации и номер акта, а также возможные примечания. Кроме того, указываются размер залогов и общая сумма залогов. Залоги могут не отвечать сумме фактического долга.
25. Примечания	В некоторых случаях делаются примечания, например о банкротстве, аренде, дне регистрации, номер акта и прочие возможные примечания.
26. Историческая информация	Указываются номера актов, которые отменяют права относительно недвижимости (например сервитуты).
Другое
27. Орган регистрации недвижимости	Название, адрес и номер телефона землемерной службы и Органа регистрации недвижимости, которые несут ответственность за содержание реестра.
28. Данные о сооружениях	Перечень сооружений и домов, зарегистрированных на недвижимости. Более детальная информация по этому вопросу помещается в Реестре сооружений.

Характерной особенностью Шведского реестра недвижимости, является ограниченный объем информации о реальных фактах, и акцент на правовой информации.

Физические (реальные) факты, не зарегистрированные в реестре недвижимости, например: информация о землепользовании, могут быть найдены в реестре налогообложения. В значительной мере информация из реестра налогообложения доступна также в Системе Банка Земельных Данных. Вся информация в этой системе согласована - текст на экране или твердая копия, независимо от того, из какого реестра она поступила.

Информация о физических фактах в реестре недвижимости соотносится с информацией о площади недвижимости и о координатах X, Y центроида недвижимости (служит идентификатором размещения собственности). Если собственность состоит более, чем из одного участка, координаты центроидов регистрируются в отдельности для любой из них.

Важнейшей категорией информации по правовым вопросам есть информация о сервитутах, планах и др.

Сервитуты, которые устанавливаются по частному согласованию собственников, регистрируются в реестре недвижимого имущества и прав на него, а сервитуты, которые устанавливаются по решению органов власти, например, по решению администраций по формированию недвижимого имущества, регистрируются в реестре недвижимости.

Информация о планах, например, детальные планы развития и другие ограничения, регистрируется в реестре недвижимостей. Если конкретный план имеет отношение к участку недвижимости, на него делается ссылка, а копия документа планирования сохраняется в архиве.

В заключение необходимо отметить, что в реестре недвижимости регистрируются также участки в общем пользовании и общие сооружения. Для этого используются специальные обозначения. Приводится информация о том, у каких недвижимостей есть доля в общем участке или сооружении.

Ретроспектива и современная ситуация

Законодательная основа реестра недвижимости была оформлена в 1908 г. для сельских районов и в 1917 г. - для городов. Реестры недвижимости в основном должны были обеспечивать хорошую, надежную основу для уже существующей системы регистрации прав на недвижимости (право собственности или титул и регистрация залогов).

Реестры недвижимости соответственно законодательной базе 1908 и 1917 лет были установлены на протяжении следующих десятилетий. Эти реестры сохранялись в бумажной форме (книги). Городской реестр с самого начала включал в себя регистрационную индексную карту. Из-за затрат, в реестрах сельских районов сначала не было индексной карты. Позже, начиная с 1950 г., индексные карты, построенные на основе национальной экономической карты, стали постепенно использоваться. Согласно решению Парламента в 1968 г. была проведенная техническая реформа реестров недвижимости. Она означала слияния двух реестров в один унифицированный реестр недвижимости, который охватывал и города и сельскую местность. Новый реестр был компьютеризирован. Данные вносились в реестр, в основном из старых реестров. Одновременно, компьютеризировался земельный реестр, 2 реестра были скоординированы вместе, формируя главную часть системы "Банк Данных о Недвижимости".

Развитие и внедрение новой системы продолжались район за районом, на протяжении 20 лет, и были завершены по всей Швеции в 1995 году. Указанная реформа связана с самим реестром и не включает регистрационные индексные карты. Сегодня реестр недвижимости существует только в компьютеризированном виде. Информация из реестра может быть получена с использованием терминалов, расположенных в офисах разных пользователей или в виде распечатанной копии записей из системы.