Автоматизированная регистрация недвижимости в Швеции

Национальная землемерная служба Швеции

Регистраци титулов

Суды производят регистрацию титула после транзакции участков. Покупатель подает заявление с просьбой о регистрации и подтверждает факт транзакции путем присылки оригинала и двух копий договора. Суды сверяют заявление с земельным реестром и, если все в порядке, регистрируют покупателя как нового владельца. Копии договора подшиваются в суде, а оригинал документа возвращается к покупателю.

Работник суда особенно тщательно проверяет земельный реестр, чтобы убедиться, что продавец в договоре именно тот, кто зарегистрирован как владелец правового титула - последовательность передач правового титула не должна нарушаться. Работник также будет искать ограничения на право передачи титула продавцом, например, запрещение продажи. Многие такие контрольные функции облегчаются поддержкой компьютера, такой как выдача предупредительных сообщений, например, если необходимо согласие супруги.

Регистрация титула является обязательной, но важные правовые последствия вытекают из договора, а не из регистрации. Покупатель должен зарегистрировать правовой титул в течение трех месяцев после своей покупки. Поскольку покупка является полностью частным договором (без правовых свидетельств или аффидавитов от государственного нотариуса), контролировать соблюдение этого правила трудно. Однако почти все покупки регистрируются.

Договор обязательно составляется в письменной форме, и является обязывающим для сторон, после того как они его подписали. С этого момента покупатель является полноправным владельцем, защищенным от кредиторов продавца, предъявляющих претензии на недвижимость. Регистрация мало что добавляет к правовому статусу нового владельца. Однако она дает ему приоритет в некоторых столкновениях с третьими сторонами, а также начинает отсчет времени установившейся традиции. Более важно, что зарегистрированный титул необходим, когда подается заявление о новых залогах (о чем говорится ниже). Установившаяся традиция достигается после 20 лет при условии, что полноправный владелец не имел владения и титула в течение этого времени. Это делает невозможным самовольное поселение на земле, владельцем титула.

Зарегистрированное право собственности на недвижимость очень легко оспаривается. Скажем, например, что продавец утверждает, что он был обманут покупателем. Такой случай возможен до и после того, как покупатель зарегистрирует правовой титул, и регистрация не добавляет ничего нового к положению сторон. Если продавец выиграет и покупка отменяется, правовой титул будет изменен в реестре. Сервитуты и узуфрукты следуют тем же правилам: сначала составляется юридически обязывающий договор, затем регистрация. В таких случаях регистрация является совершенно необязательной и используется только для укрепления положения пользователя в отношении третьих сторон. После регистрации правового титула его держатель (и зарегистрированный пользователь) получает доказательство регистрации из земельного реестра. Этот документ не имеет юридического значения. Он, например, не выполняет функций ни английской сделки, ни договорных документов (обычно составляемых в дубликатах для продавца и покупателя). Однако он имеет большую ценность как доказательство. Шведская система во многих отношениях подробна системе Торренса, но документы правовых титулов в последней имеют больший правовой эффект, чем шведские свидетельства регистрации.

В будущем регистрация, вероятно, будет изъята из судов. В настоящее время проводится исследование, где ей надо находиться. Одна альтернатива - создать централизованный реестр в Национальной землемерной службе, другая предлагает сосредоточить регистрацию в определенных судах, третья - переместить ее в региональные землемерные конторы.

Залоги

В то время как правовые титулы регистрируются после заключения договоров, для создания и регистрации залогов существует иная процедура. Согласно закону - но более редко на практике (смотри ниже) - залог начинается с подачи владельцем заявления о регистрации залога на определенную сумму. Если заявление в порядке (заявитель должен иметь зарегистрированный правовой титул), залог регистрируется, и залоговый документ выдается судом и отсылается владельцу. Этот документ используется в реальном залоговом договоре, который происходит после регистрации.

Залоги регистрируются на определенную сумму. Приоритеты залогов определяются датой их регистрации: самый “старый” залог имеет самый высокий приоритет. Если, например, уже есть три залога на сумму 100.000 шведских крон каждый и регистрируется новый залог на сумму 200.000 крон, тогда этот залог даст право кредитору на часть прибыли от продажи заложенного имущества только после возмещеиня предыдущих кредитов. При чем в случае, если сумма продажи недвижимости меньше, чем сумма закладных, то полностью будет погашен первый залог, и те, чьи приоритеты наиболее высоки. Таким образом существует риск, в случае переоценки стоимости недвижимости, держателям залогов с минимальными приоритетами не получить всей суммы кредита, либо не получить его вообще. Для того, что бы компенсировать этот риск, чем ниже приоритет залога, тем выше устанавливается банковская ставка за кредит.

Залоговый документ, выдаваемый органами власти, является, насколько мне известно, уникальным для Швеции. Он был введен в 1972 году и заменил более широко используемую процедуру, в которой судом регистрировалось и штамповалось долговое обязательство, составленное и подписанное сторонами. Хотя он не является необходимым в компьютерной обработке, новый тип документа определенно облегчил переход.

Ипотека

Залоговый документ выдается кредитору.

Требования:

• Должник должен владеть недвижимостью;
• Кредитор должен предъявить претензию;
• Должник должен заложить документ как обеспечение;
• Залоговый документ надо передать во владение кредитора.

Суд не рассматривает никакие претензии, связанные с залогом. Они составляют часть следующего шага - залогового договора - ипотеки, когда недвижимость используется в качестве обеспечения. Залоговое заявление является только предварительным шагом для создания залогового документа.

Требования к ипотечному залогу недвижимости следующие:

1. Должник должен быть законным владельцем недвижимости. Как автор уже указывал, законный владелец необязательно должен отождествляться с держателем правового титула. Если недвижимость была приобретена, но правовой титул еще не зарегистрирован, тогда продавец, который владеет титулом, по-прежнему правомочен подавать заявление на регистрацию новых залогов. С другой стороны, ипотечный залог может производиться только покупателем, законным владельцем. Специальное правило добросовестности делает возможным в этой ситуации для кредиторов, которые считают, что продавец по-прежнему владеет недвижимостью, соглашаться на принятие его залогов. Это возможно в течение 30 дней после регистрации правового титула нового владельца.
2. Кредитор должен предъявить претензию (обычно после ссуживания денег). Она обычно выражается в долговом обязательстве.
3. Должник должен внести залог, предоставляя закладную как обеспечение. Ни претензия, ни залог не должны быть обязательно в письменной форме, хотя, конечно, письменная форма полностью господствует. Процедура завладения имуществом (судебного исполнения) будет осложненной в случае устных претензий или залогов.
4. Залоговый документ должен вручаться кредитору, который должен иметь его в своем владении и представлять в случае судебного исполнения.

Если какое-то из этих требований не выполнено, тогда ипотека лишается юридической силы. В этом случае, а также когда владелец иным образом владеет залоговым документом, залог считается принадлежащим владельцу. Прибыль от продажи при завладении заложенным имуществом должна идти к нему или к кредиторам без обеспечения недвижимостью.

На практике, почти все залоги совершаются банками и другими кредитными учреждениями. По этой причине используемые способы залога отличаются от только что описанного. В банке должник будет подписывать три документа: долговое обязательство (определяющее ссуду), закладную (залог недвижимости) и заявление в суд о регистрации залога. Банк будет хранить первые два документа и отправит по почте заявление в суд, где оно будет обрабатываться уже описанным способом. Затем залоговый документ будет отправлен в банк, где он будет помещен в то же самое досье, что и другие документы. Всегда существует риск, что заявление будет отклонено или приоритет окажется не столь высокий, как предполагалось. Если банк осторожничает, он будет ждать решения суда до передачи каких-либо денег должнику. Когда долг был выплачен, залоговый документ возвращается бывшему должнику. Сумма и приоритет не изменяются, и он сможет использовать его в качестве обеспечения для нового кредита.

Судебное исполнение

При продаже в случае банкротства или лишения права выкупа заложенного имущества залоговое обеспечение служит для выплаты кредитору.

Ограничения:

1. Кредитор имеет право только на выплату из продажи за долги, связанные с документом залогового обеспечения.
2. Сумма в залоговом документе не является бесспорной. Она может быть увеличена примерно на 20%.
3. Приоритет документа в сравнении с другими залогами будет определять, может ли сумма от продажи покрыть претензии.

Здесь будет дано только очень краткое изложение того, каким образом рассматриваются претензии, когда кредитор имеет обеспечение. Однако следует отметить, что система была бы бесполезной без эффективного взыскания долгов.

Когда залогодержателю не заплачено в соответствии с оговоренными условиями, он может обращаться о применении продажи вследствие лишения права выкупа. Заявление рассматривается специальным органом принудительного осуществления - kro-nofogdemyndigheten. Если претензии удовлетворяются, недвижимость будет продана с аукциона, и кредиторам выплачивают из выручки от продажи в соответствии с их залоговыми суммами и их приоритетом. Это достаточно быстрая процедура. От заявления до продажи обычно проходит менее шести месяцев.

LDBS и сделки с недвижимостью

Большинство покупок недвижимости в Швеции совершается агентами, которые получают пять процентов комиссионных от стоимости обычной недвижимости. Финансирование осуществляется банками и строительными обществами, но в последние годы на рынке появился ряд страховых компаний. Большая часть капиталов привлекается путем выпуска долгосрочных обязательств.

Как отражение этого, ссуды на жилье обычно предоставляются с фиксированным процентом на сроки 1-10 лет. На данный момент, годовая ставка составляет от 6 до 8%. Строительство новых домов субсидируется государством, особенно в первые годы, но субсидии значительно меньше, чем должны быть. Жилищное строительство превратилось из статьи затрат в доход для правительства. Субсидии, которые по-прежнему остаются, направляются через общую банковскую систему.

Для передачи прав и залога обычно не требуется какой-либо сложной юридической работы. Помощь от адвокатов не нужна, за исключением случая запутанных сделок. Когда идет речь о сделках с недвижимостью, адвокаты исключаются.

Информация из земельного реестра не является необходимой для сделок независимо от того, какая система - ручная или автоматизированная. Ручные процедуры часто, по крайней мере, в настоящее время, задерживают сделки. Они связаны с поиском информации по почте, медленным и дорогостоящим (письменная выписка - справка по поиску - из земельного реестра стоит примерно 40 долларов), или телефонными проверками сведений в судах.

Проверки с терминалов осуществляются не только быстрее, чем через почту, но и более надежны, чем телефонные разговоры. Они также недорогие - цена одной проверки менее 2 долларов. Результат может распечатываться на собственном принтере запрашивающего.

Мы можем закончить это описание шведского регистрационного законодательства, приведя два примера того, каким образом информация из LDBS используется в реальных операциях с недвижимостью. Первый показывает, как используется выписка, когда агент подготавливает продажу. Агент выполняет свое поручение для продавца, но он по закону обязан предоставлять покупателям полное и точное описание объекта, включая залоги, сервитуты и другое ограничения. Недостатки в описании могут привести к убыткам, оплачиваемым агентом. Другая обязанность состоит в выдаче покупателю оценки стоимости жилья (налогов, обслуживания, амортизационных отчислений и процентов по ссудам).

Агент (а также опытный покупатель) при получении выписки из реєстров, основное внимание уделит проверке четырех вещей. Столбец титула говорит ему, кто владеет правовым титулом. Отсутствие титула не обязательно означает, что продавец не является полноправным владельцем, но такая задержка создает риск (если другие оспаривают право собственности) и означает по крайней мере лишние неприятности для покупателя, который при подаче заявления на титул должен представить не только своей собственный договор, но также договор, на котором базируются претензии.

Столбец залога показывает, каким образом недвижимость используется в качестве обеспечения. Обычно большинство ссуд передаются покупателю и вычитаются из стоимости покупки. В случае неиспользованного залога продавец должен вручить залоговые документы покупателю.

Налогооблагаемая стоимость составляет примерно 75% рыночной стоимости недвижимости, но было бы слишком грубо использовать ее как указатель цены. Больше пользы от нее для агента, когда он вычисляет затраты на жизнь покупателя, поскольку налог на недвижимость является важной частью таких затрат.

Как правило, к записям имеются аннотации. В системе LDBS обязательно будет храниться сообщение в случае лишения права выкупа залога или банкротства, а также если право собственности оспаривается в суде. По-этому аннотации важны как для кредитора, так и для покупателя.

Системой предусмотрена система кодов для обозначения разных типов землепользования – участок с одно- или двухсемейным домом, сельскохозяйственные угодья, и т.д. При планировании покупки недвижимости типу землепользования нужно уделить внимание, поскольку для приобретения некоторых типов недвижимости (сельскохозяйственной земли, многоквартирного дома и пустой земли) требуется разрешение государственной или местной власти.

Регистрация держателя является необязательной производится просто для целей информации. Она лишена юридического силы.

Система LDBS не раскрывает для покупателя или агента никаких юридически важных сведений. Могут существовать незарегистрированные, но по-прежнему юридически действительные сервитута и узуфрукты. Не показывается семейное положение продавца, и если он (или она) состоит в браке, необходимо письменное согласие другой половины на транзакцию недвижимости.

Другой пример автора относится к случаю, когда банк получает такую же информацию при переговорах о залоге для владельца недвижимости. Здесь опять же важен правовой титул. Регистрация новых залогов невозможна без правового титула, но она также влияет на ипотеку со старыми залоговыми документами. Залог от владельца без правового титула бесполезен, если его право собственности позднее окажется недействительным. Невозвращение кредита может произойти и с держателем титула, но государство гарантирует выплату убытков добросовестному кредитору, который опирался на информацию из LDBS.

Текущие реформы

Эксплуатацию системы LDBS осуществляет Национальная землеустроительная служба NLS. Эта служба также несет ответственность за разработки и реформы, которые были очень активными в последние годы. Главный вопрос этой работы следующий: каким образом вовлеченные органы власти и участники сделок с недвижимостью могут лучше всего использовать компьютеризованный реестр? Особенностями хорошей системы должны быть рациональный экономически эффективный порядок работ для всех этапов, а также высокое качество и быстрый поиск необходимой информации.

Здесь важно помнить, что LDBS предназначалась для работы по тем же правилам, что и ручная система. Это означает, что заявления по-прежнему составляются в письменной форме, а при выдаче информации из системы будут создаваться новые документы. Вероятно, можно сказать, что был компьютеризован только реестр, а не порядок сделок. Реформаторская деятельность сегодня сосредотачивается на более широком использовании компьютерной системы рынком, который был внутренне автоматизирован в семидесятых и восьмидесятых годах. Я опишу здесь два улучшения: так называемые электронные банковские сейфы для залоговых документов и компьютеризованные заявки.

Электронные банковские сейфы

Залогодержатели должны владеть залоговыми документы, чтобы их обеспечение было юридически действительным. Это требование означает, что должны использоваться примерно 8.000.000 документов, хранящихся в сейфах банков и других кредиторов. Обработка этих документов - особенно ввод и изъятие - была дорогостоящей процедурой. Поэтому в 1994 году был введен специальный Закон о реестре, чтобы отменить владение. Вместо подачи печатного залогового документа кредитор регистрируется Национальной землемерной службой как держатель документа. Не выдается никаких бумаг, если об этом не попросят. Реестр документов здесь именуется "электронным сейфом".

Эта регистрация документа является необязательной, и банк может всегда потребовать документ. Должна быть или регистрация, или документ: возможен лишь один вариант. Старые документы были переданы в Национальную землемерную службу, которая ввела необходимую информацию в компьютерный реестр.

Банки имеют прямой доступ к реестрам своих документов с терминала. Это позволяет ускорять обработку кредитов. Большинство залоговых документов теперь регистрируется таким способом.

В отличие от LDBS, реестр документов не является публичным. Даже Национальная землемерная служба не имеет право просматривать весь реестр.

На сегодняшнем конкурентном финансовом рынке у клиентов часто принято менять банки, когда они получают более высокие проценты или другие выгоды. В бумажной системе для этого требуется, чтобы залоговые документы пересылались из старого банка в новый - медленная и иногда неопределенная процедура. При наличии зарегистрированных документов это можно сделать быстрее и надежнее путем передачи между терминалами.

Компьютеризованные заявления

В 1989 году в отчете, составленном Центральным Бюро данных о недвижимости совместно со строительными компаниями, бьши предложены широкие реформы в секторе залогов. Частью их была замена документов компьютерной регистрацией, но наиболее впечатляющим предложением было, возможно, то, что (профессиональные) кредиторы со своих компьютеров должны быть способны самостоятельно регистрировать новые залоги без вмешательства регистрационных властей. Это означало, что ипотечный кредит можно было бы получить сразу, ликвидируя теперешний период задержки между подачей заявления и принятием решения.

Регистрация, выполняемая самими кредиторами, может звучать странно, но по существу это всего лишь развитие существующих принципов и порядка. Как уже объяснялось, нормальная процедура сегодня состоит в том, что банк посылает заявление на регистрацию залога, подписанное должником, который владеет недвижимостью. Суд проверяет заявление, но не существует способа проверки действительности подписи. Процедура проверки крайне проста и выполняется неюридическим персоналом. Даже теперь возможно подделать заявления, но такие залоговые документы будут бесполезны для кредитора. Если он должен иметь обеспечение, он должен быть способен доказать, что документ был отдан ему в залог должником; обладания документом является недостаточным.

Ожидалось, что эффект рационализации будет большим и позволит ежегодно экономить от десяти до двадцати миллионов долларов США. Для более тщательного изучения проблемы был сформирован правительственный комитет. Пока он работал, экономический климат изменился, и почти все банки понести большие убытки вследствие обеспечения, не обладающего ценностью. Банки потеряли интерес к практике быстрых кредитов, особенно когда это сопровождается повышением ответственности. Реформа должна ждать наступления своего времени.

Другой причиной замедления является неопределенный правовой статус кредитора в системе, где он сам определяет содержание реестра. Обычный вопрос при обсуждении компьютеризации таков: можно ли рассматривать ввод как заявления или же заявитель неожиданно становится менеджером системы?

Сейчас национальная землемерная служба ищет другие пути улучшения порядка рассмотрения заявлений. Проделывается двойная или тройная работа, когда одна и та же информация о владельце и недвижимости записывается банком в долговом обязательстве и заявлении о залоге, а затем позднее вводится в земельный реестр судом. Идея состоит в том, чтобы все делалось один раз в банке, где банковский компьютер и принтер позволят создавать все необходимые формы. Этот ввод также позволит помещать бездействующее заявление в земельный реестр, которое начинает действовать, как только суд принимает письменное заявление (которое по-прежнему должно отправляться почтой в суд). Суд будет, как и сегодня, нести ответственность, но его обязанности ограничиваются проверками, поскольку предварительный ввод будет выполняться банком. Сейчас такая система проходит экспериментальную проверку.