Вы здесь
Австралия. Система регистрации Торренса
НВЦ "Геоматика"
Киев
Введение
Австралийская кадастровая система хотя и была создана под сильным влиянием английского Общего Законодательства но основной акцент был перенесен на учет потребностей обширной страны, которая начала интенсивно развиваться. Результатом этого явилось появление довольно уникальной регистрационной системы.
Надежность, простота, дешевизна, оперативность и пригодность. Это необходимые 5 требований к любой системе. Система регистрации земли была предложена сэром Робертом Річардом Торренсом в конце 1850-х годов (1857) в Австрали и работает до сегодняшнего дня без существенных поправок.
Основным отличием австралийской кадастровой системы от Европейских систем является то, что Австралийская система базируется на кадастровых съемках отдельных земельных участков для индивидуальных собственников, с целью юридической поддержки транзакций недвижимого имущества. Такой подход отличается от европейского, когда проводятся сплошные кадастровые съемки, все участки недвижимости показываются на кадастровых картах и используются, в основном, для налогообложения недвижимости.
Австралийская кадастровая система обеспечивает очень безопасную транзакцию недвижимости. Конечно, ее нельзя считать идеальной и использовать в качестве примера для автоматическго внедрения в других странах, но австралийский опыт довольно полезен для стран, в которых проводятся кадастровые реформы. Эта довольно дорогая система, сориентированная на обслуживание рынка недвижимости. Она не разрабатывалась, как часть или подсистема общей системы администрирования недвижимости, хотя в последнее время все большее развивается в этом направлении.
Австралийский рынок земли
Австралия - большой континент с населением близко 18 млн. человек и с, приблизительно 10 миллионами земельных собственностей (участков). Это одна из наиболее урбанизованных стран в мире. Большинство населения проживает в 100-километровой береговой полосе. Половину населения страны составляют жители двух городов Сиднея и Мельбурна. Австралия - федеративное государство с 1901 года и имеет все законные полномочия и ответственность по отношению к недвижимости в границах всей страны. Хотя кадастровые системы всех штатов очень похожи, в каждом штате все таки имеются свои специфические отличия. Ответственность за земельное законодательство и законодательство, которое регулирует транзакции с недвижимостью и закладными целиком лежит на каждом штате.
Более чем 50% земель Австралии находятся в частной собственности, около 70 % австралийских семей имеют собственный дом или квартиру. Большинство населения живет в отдельных домах с земельными участками от 500 до 1,000 квадратных метров. В среднем, австралийцы продают, покупают или строят новые дома каждые 10 лет. Цена среднего дома (приблизительно 150 квадратных метров, построенного из кирпича с черепичной крышей, с тремя спальнями и земельным участком около 700 квадратных метров) оценивается в пределах от US$80,000 до US$200,000 в зависимости от местоположения. Средняя заработная плата хорошо квалифицированного специалиста с опытом работы 10 лет и больше составляет приблизительно US$25-35,000 в год.
Процедура передачи недвижимости занимает приблизительно четыре недели. Средний сбор при этом составляет от US$300 к US$500 с каждой трансакции. Возможно значительно ускорить эту процедуру, если покупатель имеет всю необходимую сумму денег и не нужно обращаться в банк за кредитом. В таком случае операции можно завершить на протяжении одной недели. Кроме сборов должны быть уплачены правительственные налоги до 5% от цены покупки. От 30% до 50% недвижимостей требуют новой кадастровой съемки (еще дополнительно US$250), даже в том случае, если недвижимость была недавно разделена.
Рынок недвижимости почти полностью находится в рамках частного сектора. Исключением являются действия Land Titles Office и кадастровых управлений (Board of Surveyors) в каждом штате. Правительство государства выделяет несколько тысяч новых земельных участков по всей стране на протяжении года. Чаще всего недвижимость покупается за деньги, одолженные в банке (до 80% - 90 % цены покупки) в обмен на закладную под 10 % годовых. Максимальный период займа - 25 лет. Основные действующие лица на рынке недвижимости - собственники, которые осваивают землю, землемеры, судебные исполнители, агенты по недвижимости и банки.
Историческая справка
В начале заселения английскими колонистами в 1788 году Австралия была большим неисследованным континентом. Континент был заселен коренными местными жителями, и каждая территория находилась под юрисдикцией того ли другого клана или группы кланов. Только в 1993 году Федеральное правительство Австралии впервые подтвердил исторические права местных народов на владение земельными участками. Ведь формирование кадастровой системы Австралии совсем не учитывало собственность на землю коренных народов. (Ogleby, 1993 и Prescott, 1994).
В времена заселения английскими колонистами страны, второй по свему положению должностным лицом был Генеральный Землемер (Surveyor General). Он отвечал за отвод земель и их управлением в всей колонии. Фактически все отчуждения земель выполнялись на основании кадастровых съемок (измерений).
В первые семьдесят лет при передаче недвижимости использовалась английская система регистрации документов (соглашений, Deeds Registration), при которой права собственности на землю подтверждались последовательностью соглашений, которые удостоверяло передачу земельного участка от одного лица к другому. Тем не менее единственная ошибка или другой дефект в цепи операций мог привести к аннулированию титула на собственность.
Как уже было указано, в середине 1850-х на юге Австралии, сэр Роберт Торренс предложил теперь хорошо известную систему, которая должна была упростить процедуру трансакций недвижимого имущества, которая к тому времени уже стала дорогой, усложненной и неэффективной.
Конечно, становление системы не проходило без сопротивления со стороны консервативных юристов, которые было заинтересовано в сохранении статус-кво, поскольку имели с этого хороший заработок. Тем не менее, предложенная система Торренса имела такую политическую важность, что это закончилось назначением сэра Роберта Торренса Премьер-министром штата Южная Австралия.
Отвод земель продолжался на протяжении 19-го столения, в начале 20-го столетия во всех австралийских штатах функционировала двойная система регистрации прав и кадастровых съемок (land title and land survey).
К второй мировой войне и после нее количество вновь отведенных земель значительно уменьшилось. Одновременно при последовательном росте рынка недвижимости выросла активность офисов регистрации титулов на недвижимое имущество, которые кроме регистрации прав занимались переразделом (subdivision) существующих участков. С одной стороны, отвод новых земельных участков и управление землями Короны было задачей Генерального землемера, с другой стороны, транзакции частных земельных участков были работой регистраторов из офисов по регистрации титулов. Любая из этих систем имела свои установленные процедуры и инструкции - в отдельности для земель Короны, в отдельности для частных собственностей.
Постепенно влияие Генерального Землемера (Surveyor General) уменьшилось, а вместе с тем возросло влияние регистраторов прав (Registrars of Title). Существует тенденция к объединении этих систем в единую кадастровую систему, как в других странах мира.
Важным аспектом, который делает офисы по регистрации прав уникальными в мире, есть их централизация (офисы размещены в столицах штатов). Эти офисы - большие и сложные организации, которые сохраняют все бумажные документы (регистрационные записи). Например, в регистрационном офисе в штате Виктория зарегистрировано приблизительно 2,1 миллиона прав на землю (количество земельных участков превышает количество титулов), 430 тысяч кадастровых планов (в том числе полевые абрисы) и 14 миллионов документов. И как результат, в Австрали существует значительно большая потребность в компьютеризации системы хранение информации чем в других странах, которые имеют децентрализованную систему. В большинстве стран количество местных регистрационных офисов находится в пределах от 50 до 1000.
Регистраця недвижимости в Австралии
В трех штатах - Новом Южном Уэльсе, Виктории и Тасмании до этого времени существуют земельные участки, которые зарегистрированы в системе регистрации документов. Их количество постоянно уменьшается (в штате Виктория это составляет около 3 % земли freehold). В большинстве штатов при передаче прав на землю, которые была зарегистрированы в системе регистрации документов, она автоматически регистрируется в регистрационной системе Торренса.
Система регистрации Торренса – система регистрации прав на недвижимость, в которой правительство гарантирует, что лицо, указанная в Сертификате на право собственности и указанное в общественном реестре является зарегистрированным собственником. Конечным свидетельством того, что лицо является законным собственником данной недвижимости есть запись в регистрационной книге. Права собственности создаются, заменяются или изменяются только путем регистрации. В случае, если при регистрации допускают ошибку, правительство компенсирует собственнику все потери, которые были вызваны ошибкой. После выдачи Сертификата на право собственности, все другие интересы, которые возможно существовали на эту недвижимость, не принимаются к рассмотрению.
Система Торренса была задумана таким образом, чтобы обеспечить четыре момента при регистрации: скорость, простоту, дешевизну и приспособленность к потребностям общества. Тем не менее в действительности, из-зи сложности Общего законодательства и системы кадастровых съемок, в некоторых случаях система бывает довольно дорогой, или медленной, или сложной, в зависимости от конкретной юрисдикции (поскольку каждый штат имеет свои отличия).
В каждом штате принят один или несколько законов, которые поддерживают кадастровую систему. За время его существования, постоянно проводились модернизации системы и улучшение кадастрового законодательства.
Законодательный акт, который определяет систему Торренса носит название Real Property Act или Land Transfer Act. Тем не менее на протяжении последних тридцати лет все штаты приняли законодательство Strata Title, которое определяет вертикальное распределение недвижимостей наряду с горизонтальный. Эта инициатива в определенной мере решила вопрос с собственностью на квартиры и оказывала содействие повышению плотности заселения в Австралии. Кроме того, был принят широкий спектр законодательных актов для правовой поддержки функционирования рынка недвижимости.
Вторым важным аспектом, который обращает на себя внимание в Австралийской кадастровой системе, есть фокусирование на индивидуальных транзакциях отдельных земельных участков между индивидуальными собственниками. Эти транзакции исторически не были частью более широкой кадастровой системы, которая бы поддерживала управления недвижимым имуществом, налогообложение, планирование, как это происходит в Европейских странах.
Это означает, что при создании кадастровой системы в рамках целого штата, все отдельные земельные участки должны быть привязаны вместе, чтобы сформировать единое целое. То есть система развивается по принципу "от частей к целому", в отличие от обычной практики "от целого к частям".
Сложность регистрационной системы стала основным фактором, который оказывал содействие компьютеризации системы. Все данные системы имеют юридическую силу.
(по материалам S. Birrell, J. Barry, D. Hall, J. Parker)